L’annuncio del Primo Ministro Robert Abela dell’introduzione di una misura che prevede l’interruzione dei lavori di costruzione mentre è in corso un ricorso è stato accolto con reazioni positive da diversi operatori del settore, ma gli progettisti avvertono che questa misura farà lievitare i costi degli immobili.
In un tweet di lunedì 25 settembre, Abela ha annunciato che il Gabinetto ha approvato un “sistema più equo per i ricorsi in materia di pianificazione” che prevede la sospensione dei lavori fino alla risoluzione dei ricorsi. La misura sarà presentata a breve per una consultazione pubblica, ha dichiarato Abela.
Le parti interessate che hanno parlato con il Times of Malta hanno accolto con favore la notizia, affermando che si tratta di una misura attesa da tempo che farà pendere la bilancia verso un processo di ricorso più equo. Tuttavia, secondo loro, questo deve essere bilanciato da un processo di appello più rapido e snello.
Le attuali leggi in materia di pianificazione consentono di procedere con la costruzione mentre viene esaminato l’appello, portando spesso a situazioni assurde in cui un permesso di sviluppo viene revocato molto tempo dopo che lo sviluppo è stato completato.
Le parti interessate hanno citato diversi esempi di questo tipo, tra cui un residente di Pietá la cui casa è stata oscurata da un edificio adiacente, un hotel di otto piani a Mellieħa e lo sviluppo sul sito dell’ex Villaggio Mistra, che è stato scavato mentre era in fase di appello.
In un caso simile, una piscina nella villa di campagna del Ministro degli Esteri, Ian Borg ha visto revocare il suo permesso all’inizio di quest’anno, molto tempo dopo essere stata costruita.
Un passo positivo ma nessuna riforma
Andre Callus, a nome del Moviment Graffitti, ha dichiarato al Times of Malta che, sebbene la misura sia un passo nella giusta direzione, è solo la punta dell’iceberg e deve essere accompagnata da modifiche più ampie alle leggi sulla pianificazione.
“Non confondiamo questo passo con la necessaria riforma della pianificazione. Si tratta di una misura di base che risolve un difetto palesemente ingiusto del sistema”.
Callus si è chiesto perché ci sia voluto così tanto tempo per introdurre questa misura, sottolineando il fatto che il Primo Ministro aveva già fatto una promessa simile nel suo discorso per il Workers’ Day all’inizio dell’anno.
L’avvocato Claire Bonello si è dimostrata altrettanto cauta, affermando che, sebbene la necessità di questa misura sia stata avvertita da tempo, non aveva ancora visto il documento di consultazione e “il diavolo si nasconde sempre nei dettagli”.
Ciononostante, la Bonello ha accolto con favore il cambiamento, affermando che il sistema attuale si è preso gioco del processo di appello.
“Che senso ha un ricorso se è solo un esercizio accademico? La gente spende soldi per i ricorsi senza alcun motivo”.
Come Callus, anche Bonello ritiene che sia necessario introdurre cambiamenti più ampi, soprattutto per quanto riguarda il rafforzamento dell’Environment and Planning Review Tribunal (EPRT), l’organo che esamina i ricorsi in materia di pianificazione.
Il rafforzamento del Tribunale, sostiene Bonello, aiuterà a eliminare i ritardi nell’esame dei ricorsi e lo metterà in grado di eliminare i ricorsi futili.
“Se rafforziamo il tribunale e introduciamo scadenze chiare, ne beneficeranno tutti i soggetti coinvolti. In definitiva, dobbiamo smettere di considerare le persone che fanno ricorso come un fastidio. Le persone hanno il diritto di proteggere le loro proprietà e i loro quartieri, dal momento che la pianificazione influisce direttamente sulla qualità della vita”.
È necessario un processo di ricorso più rapido
Il presidente di Kamra tal-Periti, Andre Pizzuto, ha dichiarato al Times of Malta che, sebbene la misura “fornisca maggiori tutele per i ricorrenti e l’integrità del processo di ricorso”, deve andare di pari passo con una riforma più approfondita dell’EPRT.
“Quello che ci auguriamo di vedere nella bozza che verrà proposta per la consultazione è una riforma dell’EPRT e l’assegnazione di risorse aggiuntive per garantire che i ricorsi possano essere esaminati rapidamente, e idealmente entro un massimo di tre mesi, per assicurare a tutte le parti un processo equo e corretto”.
Douglas Salt, manager e membro del consiglio di amministrazione di Frank Salt Real Estate, è stato di parere simile, sostenendo che qualsiasi “cambiamento draconiano” deve essere bilanciato da un processo di appello più efficiente.
Osservando che la maggior parte dei ricorsi sono “giustificabili”, Salt ha affermato che il trattamento dei ricorsi deve avvenire in un “lasso di tempo realistico, senza ritardi ingiustificati”, al fine di creare un sistema equo ed efficiente per tutti.
Descrivendo la misura come “un buon passo avanti”, il presidente di Din L-Art Ħelwa, Alex Torpiano, ha detto che il governo sta riconoscendo l’esistenza di un problema, dopo anni di sforzi da parte dell’organizzazione e di altre ONG per affrontare la questione.
Tuttavia, ha insistito Torpiano, “dovremmo esaminare i dettagli prima di poter dire se sarà davvero uno sviluppo positivo”.
Come Bonello, Torpiano ritiene che l’attuale sistema sia difettoso, sottolineando che “non abbiamo ancora visto demolire alcun edificio costruito sulla base di un permesso nullo”.
Egli sostiene che l’introduzione di questa misura è nell’interesse sia del pubblico in generale che degli operatori del settore edile che operano in buona fede.
“Penso che una buona parte del settore edile, che crede nel rispetto delle norme e dei regolamenti nell’interesse della qualità, sarà soddisfatta. Altri potrebbero non esserlo”.
La misura farà aumentare i prezzi
I progettisti che hanno parlato con il Times of Malta hanno avuto reazioni contrastanti, avvertendo che il probabile effetto della misura sarà quello di aumentare ulteriormente il rischio e l’incertezza nel settore, con conseguente aumento dei costi per i potenziali acquirenti.
Essi sostengono che i progetti di costruzione rischiano di essere lasciati in un lungo limbo amministrativo senza una fine in vista, creando un grave flusso di cassa per gli sviluppatori che non avranno altra scelta se non quella di minimizzare questi rischi aumentando i costi di sviluppo.
Alcuni costruttori stimano che questo potrebbe causare un aumento dei prezzi degli immobili fino al 20%.
Inoltre, sostengono, questa è l’ennesima misura che continuerà ad aggravare i ritardi burocratici e amministrativi del settore. L’eccessiva burocrazia del settore ha reso impossibile lavorare o pianificare in modo efficiente, spingendo molti costruttori ad abbandonare del tutto il settore.
Questa situazione rischia di provocare una forte diminuzione dell’offerta di immobili, di incidere sull’accessibilità economica delle abitazioni e, nel peggiore dei casi, di sollevare lo spettro di una crisi abitativa come quella che si è verificata in altre parti d’Europa.
Tuttavia, come molti altri operatori del settore, diversi costruttori ritengono che la misura possa avere un effetto positivo se introdotta insieme ad altre misure che vincolano i tribunali e le corti a tempi stretti per la decisione dei ricorsi.
Secondo loro, una decisione tempestiva sui ricorsi ridurrebbe l’incertezza e andrebbe a vantaggio sia dell’opponente che dello sviluppatore.
