Come ripristinare il valore di una villa storica

Ma due consigli comunali, una ONG e diversi residenti insistono sul fatto che sarà l’esatto contrario: lo sviluppo rovinerebbe il grande valore storico della villa e priverebbe i residenti della tanto necessaria pace e tranquillità nel quartiere.

Villa St Ignatius , situata in cima a Scicluna Street, a pochi metri dalla chiesa di Balluta, fu originariamente costruita come residenza di alta classe. Faceva parte di una proprietà più ampia e fu successivamente trasformata in un istituto di istruzione, un collegio gesuita e un ospedale militare. Già nel 1839 era citata come edificio simbolo.

La villa non è estranea alle controversie, a causa di diversi recenti tentativi di restauro o di sviluppo.

Lo sviluppatore Paul Gauci ha ora presentato una nuova domanda per trasformare l’edificio in rovina

Il progetto prevede la costruzione di un ristorante, di una piscina riscaldata all’aperto e di un’area coperta, di una spa, di uno spazio espositivo, di una sala polifunzionale su due livelli, di un’area di ristorazione all’aperto nel giardino anteriore e di due livelli di parcheggio sotterraneo.

Il progetto prevede il restauro dell’edificio, il ripristino di una scala esterna, di elementi in muratura e di aperture, la demolizione di una serie di blocchi e accrescimenti di recente costruzione, nonché l’inserimento di ampie opere paesaggistiche e di pavimentazione.

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Gli oppositori sostengono che il valore storico e architettonico della villa meriti una classificazione di Grado 1 e il suo restauro all’antico splendore, risparmiato dalla maggior parte delle attività commerciali.

La villa riacquisterebbe il suo status

L’architetto Antoine Zammit, autore del progetto, sostiene che lo sviluppo della villa la rivaluterebbe come “un importante punto di riferimento storico e architettonico”.

“La filosofia del progetto è stata quella di abbracciare questo elemento unico e di permettere alla villa di riacquistare il suo status all’interno del quartiere”, ha dichiarato Zammit a Times of Malta.

Abbiamo intrapreso un intenso processo di ricerca e di discussione, anche con il Din l-Art Ħelwa e con gli storici, per assicurarci di rimanere fedeli allo spirito della villa e di fare molta attenzione alle aggiunte proposte”.

“Non ci saremmo imbarcati in questo progetto se non avessimo creduto in esso e nel risultato di qualità che si sarebbe potuto ottenere, in modo da conservare, ripristinare ed elevare lo status architettonico e storico della villa”.

Ha detto che per la villa sono previsti importanti lavori di restauro e riabilitazione, che gli investitori saranno lieti di realizzare, ma che naturalmente avranno un costo.

“C’è sempre un aspetto di ‘economia di scala’ che non può essere negato e dobbiamo sempre mettere un progetto di questo tipo in una prospettiva più ampia: certamente dovremmo conservare, restaurare e riportare il valore della villa, ma bilanciando questo aspetto dal punto di vista economico con un investimento che abbia senso e che possa dare un ritorno”.

Piani aggiuntivi inaccettabili

La proposta di sviluppo, tuttavia, comporterebbe la costruzione di tre piani aggiuntivi al di sopra della villa, destinati a camere e suite d’albergo. E i residenti insistono che questo è troppo.

L’avvocato in pensione Franco Vassallo, che vive di fronte alla villa, sostiene che lo sviluppo commerciale non solo rovinerebbe il valore della villa, ma sconvolgerebbe anche l’area, che nel piano locale è designata come zona residenziale.

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“Sicuramente un hotel da 64 posti letto con piscina all’aperto e ristoranti non può essere considerato uno sviluppo accettabile per una località residenziale”, ha detto Vassallo.

L’architetto Edward Said, che ha studiato a lungo la storia della villa, ha dichiarato: “Le strutture proposte impattano tutte in modo irriverente e sproporzionato sul tessuto esistente, esacerbando il contesto già compromesso, distruggendo persino l’ultimo residuo del giardino sottostante, un tempo grandioso, soffocando così la villa.

“L’unico sviluppo che dovrebbe essere consentito una volta che la villa sarà classificata come monumento di Grado 1 è il completo restauro del tessuto attuale.

“Villa Sant’Ignazio è troppo importante dal punto di vista culturale e architettonico per poter essere ampliata e inglobata come previsto da questa richiesta. Deve essere conservata nella sua interezza interna, esterna e volumetrica”.

L’ONG Din l-Art Ħelwa si è già opposta al progetto. Uno degli architetti della ONG, Tara Cassar, sostiene che invece di valorizzare le caratteristiche architettoniche e storiche distinte della villa, il progetto è “l’ennesimo tentativo di sviluppare un edificio storico al di là di quanto consentito dai piani e dalle politiche attuali”.

La sua approvazione, ha detto, sarebbe semplicemente ingiustificabile.

“Il costruttore propone di inghiottire questo iconico edificio storico con un blocco di cinque piani su un lato e uno di sei piani sull’altro. Se la richiesta venisse approvata, verrebbero costruiti altri tre piani direttamente sopra l’edificio stesso.

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“In nessun caso una proposta così opprimente e insensibile può essere considerata accettabile”.

L’architetto Zammit insiste che lo sviluppo non svaluterebbe affatto la villa. La villa, sostiene, è già fagocitata da sviluppi molto più alti costruiti negli ultimi decenni che hanno completamente compromesso la villa e il suo contesto.

“Palazzi di sette piani (più l’arretramento) si trovano di fronte alla villa e la sovrastano: nessuno ha battuto ciglio quando sono stati costruiti. Allo stesso modo, la parte posteriore del terreno di proprietà è caratterizzata da un grande muro vuoto che compromette in modo significativo la villa”, ha sottolineato Zammit.

“Se in passato ci fosse stata una maggiore sensibilità per la transizione dell’ambiente intorno alla villa, o addirittura per limitare e contenere lo sviluppo intorno ad essa, allora questa sarebbe una storia diversa. Ma non possiamo negare la presenza di questo contesto immediato che si è progressivamente accumulato nel corso degli anni”.

Zammit ha detto che il progetto mira a migliorare la visibilità della villa, a coprire le pareti vuote esteticamente sgradevoli e ad aprire il terreno per invogliare le persone a muoversi verso il cortile.

Le nuove strutture saranno rifinite con rivestimenti di alta qualità, “a differenza dei condomini circostanti”.

Zammit ha anche difeso la costruzione di piani aggiuntivi, affermando che erano una soluzione migliore rispetto a quella di costruire nel giardino anteriore e nascondere la villa. In questo modo ha potuto mantenere l’apertura con la strada.

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Turismo di qualità

“Gli investitori del progetto hanno deliberatamente scelto questo sito per un prodotto turistico di qualità, visti i beni unici che il sito possiede e l’immenso potenziale che tale riqualificazione offrirebbe al settore turistico e alla località di St Julian’s”, ha aggiunto Zammit.

Zammit ha aggiunto che la scelta di un hotel a quattro stelle, anche se con un numero inferiore di camere rispetto a un tre stelle, è stata dettata dal desiderio degli investitori di creare un prodotto turistico migliore e dalle statistiche sul turismo che illustrano costantemente la maggiore quota di mercato in termini di hotel a quattro stelle.

“Naturalmente, un hotel a quattro stelle ha una serie di servizi, definiti legalmente, che devono essere forniti affinché possa qualificarsi per tale classificazione”.

I consigli locali si oppongono Sia il consiglio comunale di Sliema che quello di St Julian hanno già presentato le loro obiezioni al progetto.

Il consiglio di St Julian’s ha affermato che gli attuali piani locali consentono solo piccoli ostelli, ma questo progetto è molto più grande e sarebbe dannoso per la qualità della vita dei residenti.

Secondo il consiglio, i residenti si aspettano che il quartiere mantenga le sue caratteristiche residenziali e non venga distrutto dallo sviluppo commerciale.

Secondo il Consiglio, la villa dovrebbe essere riconosciuta come parte della storia della città, classificata e restaurata come tale.

Inoltre, le strade del quartiere non sarebbero in grado di sopportare una maggiore congestione del traffico, mentre la proposta di un’area di intrattenimento e di una piscina accanto a una chiesa gesuita non sarebbe sensibile ai residenti e alle loro credenze religiose.

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L’architetto Zammit risponde che sono già stati effettuati studi interni per garantire che questo volume non sia visibile dal lato della chiesa su Old College Street e che sono state elaborate le opportune distanze.

Nel frattempo, il consiglio comunale di Sliema ha presentato obiezioni simili, sostenendo che lo sviluppo violerebbe diverse norme e regolamenti urbanistici e genererebbe un traffico intenso con grandi veicoli che entrano ed escono dall’area dell’hotel.

Zammit, che ha lavorato a diversi progetti di mobilità a livello locale e all’estero, ha riconosciuto che il traffico nella zona è un problema, e non solo a causa di questo progetto, ma ha detto che un buon sistema di gestione del traffico dovrebbe migliorare la situazione in modo significativo.

“Questi problemi vanno al di là di questo o di altri sviluppi, e richiedono un nuovo approccio in cui i residenti

richiedono un nuovo approccio che dia la priorità ai residenti e ai pedoni, che controlli la velocità dei veicoli e che scoraggi le auto”, ha affermato.

“Gli alberghi urbani abbondano in tutto il mondo e non hanno un impatto maggiore rispetto a quello degli edifici residenziali. Anzi, se il progetto riguardasse un complesso residenziale, l’impatto sarebbe notevolmente maggiore. Nella maggior parte dei casi, gli ospiti degli hotel viaggiano con mezzi più sostenibili dell’automobile.

“Inoltre, la classificazione a stelle dell’hotel dovrebbe già essere una buona indicazione della qualità dei servizi e delle strutture ricercate.

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“L’ingresso dell’hotel, inevitabilmente l’interfaccia di maggiore attività, non è stato proposto sulla strada, ma è stato spostato più all’interno e proposto attraverso il cortile della villa”.

Anche un altro residente, il chirurgo Gordon Caruana Dingli, ha dichiarato a Times of Malta che i piani sconvolgeranno l’area con scavi eccessivi, cambieranno il carattere dell’edificio storico e causeranno traffico e rumori molesti.

Quasi tutti gli obiettori hanno anche denunciato che nel 2017 il costruttore ha demolito illegalmente una parte dell’edificio pochi giorni dopo che la ONG Din l-Art Ħelwa aveva presentato una richiesta formale di pianificazione della villa. Il caso è ancora in tribunale.

Ma Zammit definisce questa critica ingiusta, poiché tutto ciò è avvenuto prima che la sua azienda fosse incaricata di progettare il nuovo progetto.

La Sovrintendenza ai Beni Culturali (SHC) si era già appellata all’Autorità di Pianificazione affinché respingesse tutte le richieste di sviluppo per la villa e classificasse l’edificio, ma non si oppone agli ultimi piani. Insieme al Comitato Consultivo per i Beni Culturali (CHAC), non si è opposta in linea di principio allo sviluppo proposto ed è in attesa di una dichiarazione di metodo di restauro e di una dichiarazione di metodo di lavoro che l’architetto presenterà nei prossimi giorni.

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