La buona fede come requisito per la redazione dei contratti

Anche quando si scopre che una parte di un contratto non ha agito in malafede, può comunque essere ritenuta responsabile dei danni sia per l’inadempimento dell’obbligazione sia per qualsiasi ritardo nell’adempimento, a meno che non provi che l’inadempimento o il ritardo sono dovuti a una causa estranea .

La buona fede e il rispetto dei termini contrattuali sono stati al centro di una decisione della Corte d’appello (civile, superiore) del 25 maggio scorso, nella causa Wildy David Bruce et. contro Sunshine Biscuits Company Limited (C19657).

Il caso si riferiva a un atto pubblico tra le parti relativo all’acquisto di un negozio dalla società. Il negozio era dotato di un seminterrato e di un accesso al tetto dell’edificio sovrastante.

La società garantiva il possesso e il godimento pacifico dei locali e che questi erano stati costruiti secondo i piani approvati dalle autorità di pianificazione.

Ha inoltre dichiarato che “esiste già un’autorizzazione commerciale per l’attività svolta nel locale”. L’immobile era precedentemente utilizzato come negozio di alimenti e bevande su due livelli, con il piano interrato adibito a cucina.

Dopo la firma dell’atto pubblico, i nuovi proprietari hanno scoperto che, contrariamente a quanto dichiarato e garantito dai venditori nel contratto di vendita, l’immobile non era dotato di autorizzazioni commerciali.

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I nuovi proprietari hanno intentato una causa sostenendo che, a causa dell’inadempimento contrattuale dei venditori, avevano subito una forte riduzione del godimento dei locali e un notevole danno.

Inoltre, hanno sostenuto che, secondo il loro architetto, per rendere i locali conformi alle leggi e alle politiche edilizie, dovevano effettuare un cambiamento radicale. La cucina, che in precedenza si trovava al livello del seminterrato, doveva essere installata al livello del suolo, limitando così lo spazio per i clienti .

Il seminterrato non poteva più essere utilizzato se non come magazzino, riducendo il valore commerciale del locale. Inoltre, gli elettrodomestici installati nel seminterrato non potevano più essere utilizzati.

Poiché i locali venivano utilizzati per un’attività non autorizzata dalle autorità, la società venditrice era inadempiente in quanto nel contratto garantiva che i locali erano coperti da una licenza commerciale, hanno sostenuto gli acquirenti .

Garanzie contrattuali ingannevoli e non corrette

Il Tribunale civile di primo grado ha ritenuto che le garanzie fornite nel contratto fossero errate e fuorvianti e non fossero state fornite in buona fede dalla società o dai suoi rappresentanti.

Contrariamente a quanto sostenuto sul banco dei testimoni, era evidente che i rappresentanti della società avevano agito in malafede perché avevano consapevolmente ingannato gli acquirenti. La società era quindi responsabile di un danno di 154.521,02 euro.

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Questo ragionamento è stato confermato dalla Corte d’appello (civile, superiore).

La Corte d’appello ha ritenuto di non poter dare torto agli acquirenti, dato che durante i sopralluoghi effettuati prima dell’acquisto del negozio avevano potuto constatare la presenza di una cucina nel seminterrato. Erano stati indotti a credere che i cibi potessero essere preparati nella cucina del piano interrato.

Nel confermare la sentenza del Tribunale civile di primo grado, la Corte d’appello ha ribadito il principio giuridico che emerge dall’articolo 993 del Codice civile maltese , secondo cui i contratti devono essere eseguiti in buona fede.

La Corte d’appello ha modificato la sentenza solo limitatamente, riducendo l’importo dei danni da 154.521,02 euro a 141.342,38 euro, perché anche gli acquirenti avevano l’obbligo di ridurre i danni, ha detto la corte.

Sapevano che l’azienda era pronta a firmare i relativi documenti correttivi e quindi il tribunale ha ritenuto equo calcolare il mancato guadagno su 25 mesi anziché su 29.

Clive Gerada è socio senior dello studio legale Azzopardi Borg and Associates Advocates.

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