martedì, Aprile 23, 2024
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Verifica dei fatti: Il governo può riprendersi l’isola di Manoel?


Rivendicazione: il governo può reclamare la terra sull’isola di Manoel se i lavori di sviluppo non saranno completati al più presto.

Verdetto: l’accordo di concessione prevede che i lavori debbano essere completati all’85% entro il31 marzo 2026, altrimenti il governo può revocare la concessione. Tuttavia, secondo il MIDI, l’accordo prevede che questa scadenza venga posticipata in attesa dei permessi di sviluppo.


Le recenti notizie sullo sviluppo previsto per l’isola di Manoel hanno riacceso il dibattito sul progetto, con alcuni che si chiedono se il governo possa reclamare la proprietà del terreno dalla MIDI, la società privata che ha ottenuto la concessione per lo sviluppo.

La scorsa settimana, una richiesta di autorizzazione per la costruzione di nuovi blocchi residenziali sull’isola è stata rinviata dall’Autorità di pianificazione a causa di dubbi sul fatto che l’isola rientri o meno nella zona cuscinetto dell’UNESCO di La Valletta.

Questo è solo l’ultimo colpo di scena in questo sviluppo controverso, con le ONG ambientaliste Moviment Graffitti e Flimkien Għal Ambjent Aħjar che affermano che lo sviluppo potrebbe mettere in pericolo lo status di patrimonio di La Valletta, in un dibattito che ricorda il permesso successivamente revocato per un condominio a pochi metri da .

Questo ha scatenato diverse discussioni online sul futuro dell’isola di Manoel, con alcuni che suggeriscono che il governo potrebbe riacquistare il terreno e altri che sostengono che il governo potrebbe abbandonare completamente l’affare a causa dei ritardi del progetto.

Parlando con Times of Malta mercoledì, il Primo Ministro Robert Abela ha respinto le domande sulle scadenze del progetto, affermando che gli obblighi contrattuali devono essere rispettati, nonostante le sue riserve sulla concessione “oscena”.

Le domande inviate all’ufficio del Primo Ministro sulla questione, tra cui se il governo sarebbe propenso a estendere o revocare la concessione, sono state reindirizzate al Ministero delle Terre d’Argine per informazioni tecniche sulla concessione, con un portavoce che ha indicato i commenti di Abela di mercoledì.

A cosa si riferisce tutto questo?

L’intera vicenda risale a quasi un quarto di secolo fa, quando nel giugno 2000 il governo dell’epoca concesse agli sviluppatori MIDI una concessione per lo sviluppo dei terreni sull’Isola Manoel e a Tigne Point.

Entrambi i siti furono dati a MIDI con un contratto di locazione di 99 anni, un quarto dei quali è già trascorso.

Lo sviluppo di Tigne Point è stato infine completato poco più di un decennio dopo la firma della concessione, nonostante le diffuse critiche sull’impatto visivo del progetto (anche da parte dell’allora presidente della MIDI Albert Mizzi, che ha eufemisticamente affermato di avere “ripensamenti su come appare da La Valletta”).

The Tigne project formed part of the same concession. File photo: Matthew Mirabelli

Ma il progetto dell’isola di Manoel è rimasto bloccato in un limbo fin dalla firma della concessione, senza mai decollare veramente.

Questo non significa che negli ultimi due decenni non siano stati effettuati lavori nel sito. All’inizio del 2020, il MIDI ha annunciato il completamento dei lavori di restauro di Fort Manoel, insieme a quelli di diverse altre strutture storiche dell’isola.

The restored <strong>Fort Manoel</strong>. File photo.

Ma il sito rimane in gran parte abbandonato, con i lavori per le 323 unità residenziali, i ristoranti, le strutture sportive, gli spazi aperti e il porto turistico del progetto tutti fermi e in attesa di un permesso di sviluppo.

I permessi per i lavori hanno tardato ad arrivare.

Il primo permesso per il sito è stato rilasciato alla fine del 1999, prima ancora che la concessione fosse formalmente firmata. Il permesso è scaduto quando i lavori sono stati scarsi.

Sono passati ben 17 anni prima che MIDI presentasse un progetto per il sito nel 2017, e il permesso è stato rilasciato due anni dopo, nel 2019.

La situazione ha preso una piega inaspettata nel 2020, quando il permesso è stato revocato dopo che l’Environment and Planning Review Tribunal ha esaminato la valutazione dell’impatto ambientale effettuata per il progetto, scoprendo che era stata redatta dal figlio di uno dei direttori di MIDI, sollevando dubbi su un conflitto di interessi.

Alla fine è stato presentato un nuovo piano regolatore rivisto, che è stato approvato nel settembre 2021.

Il rinvio della scorsa settimana è l’ultimo colpo di scena della lunga saga.

Nel corso degli anni, diverse ONG e residenti si sono opposti al progetto e migliaia di persone hanno firmato una petizione per chiedere al governo di trasformare l’isola in un parco.

Protestors, including Gż<strong>ira</strong> mayor Conrad <strong>Borg</strong> Manche and <strong>Moviment Graffitti</strong>'s Andre Callus, calling for Manoel Island to be turned into a park in 2017. File photo: Matthew Mirabelli

Cosa dice l’accordo di concessione?

L’accordo di concessione stabilisce i tempi previsti per il progetto in modo meticoloso, delineando le opere da realizzare in ogni fase del processo e la durata dei lavori in ciascuna area dell’isola.

Mentre il porto turistico settentrionale e il centro commerciale dell’isola sarebbero stati completati in un periodo relativamente veloce di tre anni, quelli del Lazzaretto e del porto turistico meridionale durano sei anni, secondo il contratto.

Secondo il contratto, MIDI avrebbe dovuto richiedere un permesso di sviluppo entro un anno dalla firma del contratto di concessione e i lavori sarebbero iniziati l’anno successivo al rilascio del permesso.

Nei quattro anni successivi, MIDI avrebbe dovuto “completare sostanzialmente” i lavori del porto turistico meridionale dell’Isola di Manoel, “che comprende il nuovo ponte dell’Isola di Manoel, i lavori di dragaggio tra l’Isola di Manoel e Gzira e la diga foranea dell’Isola di Manoel”.

While <strong>Fort Manoel</strong> has been restored, much of the island remains derelict. File photo: Matthew Mirabelli

In definitiva, secondo il contratto, l’intero progetto doveva essere “sostanzialmente completato” entro il31 marzo 2023, quasi un anno fa.

In caso contrario, il contratto prevede che il governo imponga una multa giornaliera di 150 Lm (quasi 350 euro) per i primi sei mesi e di 500 Lm (poco meno di 1.165 euro) per ogni giorno successivo.

Per mettere le cose in prospettiva, ciò equivale a circa 277.000 euro di multe nell’ultimo anno. Non è chiaro se il governo abbia imposto o meno multe agli sviluppatori.

È significativo che il contratto preveda che la MIDI abbia altri tre anni di tempo oltre la scadenza del marzo 2023 per portare a termine i lavori, portando la scadenza finale al31 marzo 2026.

Se per quella data i lavori non saranno ancora “sostanzialmente completati”, la concessione prevede che il governo possa revocare completamente la concessione a costo praticamente zero.

An excerpt from the concession agreement outlining the project's ultimate deadline.

Ma cosa significa “sostanzialmente completato”?

Questa descrizione un po’ vaga è stata oggetto di una certa confusione nelle discussioni online che si sono svolte.

Ma il contratto di concessione dedica diversi paragrafi a spiegare cosa si intende per “sostanzialmente completato”.

In pratica, secondo il contratto, il completamento sostanziale significa che l’85% degli spazi pubblici è stato completato, così come l’85% degli edifici è stato costruito in forma di involucro con finiture esterne e aperture in posizione.

The agreement explains what it means by 'subsantially complete'.

Quindi, secondo la concessione, MIDI deve completare l’85% del progetto nei prossimi due anni. Dato che lo sviluppo non ha ancora ottenuto il permesso, sembra sempre più improbabile che il progetto sia vicino al completamento entro la scadenza incombente dell’inizio del 2026.

Le cose sono così chiare?

MIDI non la pensa così.

In un comunicato MIDI ha riconosciuto la scadenza del marzo 2026 fissata dalla concessione, sostenendo però che i tempi sono “direttamente legati” al rilascio del permesso di sviluppo per ciascuna fase.

Nella stessa dichiarazione, pubblicata dopo aver vinto un ricorso sulla validità di una valutazione di impatto ambientale, la MIDI ha accusato l’ONG ambientalista Flimkien Għal Ambjent Aħjar di causare ritardi “vessatori e abusivi” nel processo, opponendosi alle decisioni di pianificazione “nella speranza che i ritardi influenzino negativamente i tempi associati agli obblighi di sviluppo della MIDI”.

Boats lying in ruin on Manoel Island in 2017. File photo: Jonathan <strong>Borg</strong>

Nei commenti scritti inviati a Times of Malta, un portavoce di MIDI ha dichiarato che la concessione stabilisce che “in caso di ritardi associati al rilascio dei permessi di costruzione e sviluppo richiesti in relazione allo sviluppo, i termini per l’esecuzione dei relativi obblighi da parte di MIDI saranno estesi automaticamente per compensare tali ritardi”.

MIDI fa riferimento a una clausola dell’accordo secondo la quale, nel caso in cui un permesso sia “indispensabile” per l’esecuzione dei lavori, i termini del progetto “saranno prorogati di uno o più periodi a partire da tre mesi dalla data della relativa richiesta […] fino alla data di concessione di tale licenza”.

La clausola prosegue affermando che le proroghe concesse a MIDI sono subordinate alla condizione di “aver presentato e debitamente depositato tutte le domande per i suddetti permessi, licenze o autorizzazioni”.

In sostanza, MIDI sostiene che la scadenza del marzo 2026 non si applica perché il permesso di sviluppo del progetto non è ancora stato concesso.

One of the clauses in the agreement saying that <strong>time</strong> periods are extended while awaiting a permit.

MIDI ha inoltre dichiarato a Times of Malta che l’accordo “prevede un’estensione del tempo entro il quale MIDI è tenuta ad adempiere ai propri obblighi in caso di ritardi dovuti a scoperte di importanza archeologica”.

“Durante le indagini sul sito sotto la supervisione della SCH sono stati scoperti diversi reperti archeologici, che hanno reso necessaria la completa riprogettazione del Masterplan”, ha dichiarato il portavoce.

Soldiers pose during a reenactment held at <strong>Fort Manoel</strong> in 2017. File photo: Mark <strong>Zammit</strong> Cordina

Il verdetto

La concessione, firmata nel 2000, prevede che il progetto debba essere in gran parte completato entro il31 marzo 2023. Se ciò non fosse avvenuto, la MIDI avrebbe dovuto pagare una multa giornaliera e avrebbe ottenuto una proroga di tre anni, fino al marzo 2026, per completare l’85% dei lavori.

Se entro il marzo 2026 i lavori dovessero essere ancora in ritardo, l’accordo prevede che il governo abbia il diritto di annullare l’accordo e recuperare il terreno a costo praticamente zero.

Tuttavia, il MIDI sostiene che questi tempi sono legati alla concessione del permesso di sviluppo del progetto. MIDI sostiene che una clausola della concessione consente di prorogare le scadenze in attesa dei permessi.

Il primo permesso di sviluppo del progetto è stato rilasciato nel 1999, mentre il secondo masterplan è stato redatto quasi due decenni dopo, nel 2017. Diversi ritardi hanno fatto sì che il progetto sia ancora in attesa del rilascio del permesso di sviluppo.

L’ultimo colpo di scena si è verificato la scorsa settimana, quando la richiesta di autorizzazione è stata rinviata a causa di dubbi sulla presenza del sito all’interno di una zona cuscinetto dell’UNESCO.

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