Cambiano leggi sugli affitti: inquilini “in trappola”

Le associazioni degli inquilini sostengono che le nuove leggi mettono a rischio i diritti degli inquilini. Foto del file: Matthew Mirabelli

Secondo un sindacato degli inquilini, le imminenti modifiche alle leggi maltesi in materia di affitti rischiano di bloccare gli inquilini in proprietà che si rivelano non corrispondenti a quanto pubblicizzato, scatenando il timore che gli inquilini vulnerabili vengano privati di una rete di sicurezza cruciale.

Le modifiche proposte sono destinate a estendere il cosiddetto periodo di fermo all’interno di un contratto di locazione, ovvero il periodo minimo che un inquilino deve trascorrere in un immobile prima di poter essere liberato dal contratto.

Questo periodo va da sei mesi nel caso di un contratto di locazione di un anno, a nove mesi per i contratti biennali e a 12 mesi per i contratti di durata superiore a tre anni.

In pratica, ciò significa che se un inquilino ha firmato un contratto di locazione di un anno, è obbligato a pagare almeno sei mesi di affitto, ma può scegliere di porre fine al contratto a partire dal settimo mese.

Con l’entrata in vigore delle modifiche proposte, questo non sarà più il caso: il periodo di fermo verrà effettivamente esteso per coprire l’intero periodo del contratto di locazione.

Si ritiene che questo cambiamento sia dovuto alle lamentele dei proprietari per il fatto che gli inquilini li lasciano a bocca asciutta uscendo dal contratto prima del tempo.

Tuttavia, le associazioni degli inquilini sostengono che la clausola è fondamentale per fornire agli inquilini una via di fuga da un immobile in affitto difettoso che non è conforme a quanto descritto, o da una situazione in cui il proprietario non adempie ai propri obblighi.

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Bilanciare il potere

“L’attuale legge riconosce che l’equilibrio di potere all’interno del rapporto proprietario-inquilino è sbilanciato verso il locatore”, afferma Johanna Macrae Axisa, rappresentante di Solidarjetá, un sindacato di recente costituzione che tutela i diritti degli inquilini.

“Il progetto di legge è un piccolo passo verso la soluzione di questo squilibrio di potere, in quanto garantisce al proprietario un periodo di reddito e offre agli inquilini l’opportunità di lasciare il contratto in anticipo senza pagare una penale”.

Macrae Axisa, che rappresenta anche Malta Tenant Support, ha dichiarato al Times of Malta che molti inquilini sono spesso riluttanti ad aprire controversie contro i loro proprietari quando non sono soddisfatti dell’immobile che hanno affittato, quindi scelgono di aspettare il periodo di fermo e trasferirsi altrove.

“Ora ci saranno molti inquilini che rimarranno bloccati in un contratto nonostante non siano soddisfatti dell’immobile o del proprietario, semplicemente perché non possono permettersi di perdere la caparra o di essere responsabili per l’affitto non pagato”, ha dichiarato.

Macrae Axisa ritiene che i proprietari disonesti siano quelli che più probabilmente beneficeranno del cambiamento.

“La maggior parte dei proprietari non sono abusivi e saranno comprensivi ogni volta che si presenteranno problemi, ma questo incoraggerà i proprietari disonesti ad abusare della loro posizione, soprattutto quando si tratta degli inquilini più vulnerabili, molti dei quali sono cittadini di Paesi terzi”.

Solidarjetà teme che le leggi siano state introdotte per volere della lobby degli sviluppatori, rendendo più facile per i proprietari di grandi dimensioni, che si destreggiano con più contratti di locazione in una sola volta, avere un reddito garantito senza dover fornire agli inquilini standard di vita adeguati.

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Limitare gli abusi

Contattato, il presidente dell’MDA Michael Stivala ha dichiarato al Times of Malta che, sebbene la legge attuale sia “benintenzionata”, ha “portato incertezza e potrebbe aver costretto un certo numero di proprietari ad aumentare le tariffe per coprirsi da disdette inaspettate da parte degli inquilini”.

Secondo Stivala, la modifica proposta porterà maggiore certezza e “non dovrebbe influire negativamente sugli inquilini”. Infatti, se un inquilino non è in grado di onorare i propri obblighi, nessun locatore lo terrà come cliente”.

“L’eliminazione delle disdette unilaterali contribuirà inoltre a frenare gli abusi degli inquilini che passano da un immobile all’altro senza rispettare le regole. D’altra parte, i locatori saranno comunque obbligati a rispettare le condizioni specificate nel contratto”, ha detto Stivala.

Difetti nascosti

Un sondaggio condotto da Malta Tenant Support tra oltre 300 inquilini ha rilevato che un quinto di coloro che hanno disdetto anticipatamente un contratto di locazione ha dichiarato di averlo fatto a causa di difetti nascosti dell’immobile e di difetti non immediatamente evidenti.

Un altro 15% ha dichiarato di essere stato spinto a lasciare l’immobile a causa di “proprietari inadempienti”, ovvero per il mancato rispetto degli obblighi da parte del locatore. Circa lo stesso numero ha dichiarato di aver terminato il contratto di locazione perché ha trovato un immobile più conveniente.

Altre modifiche proposte alla legge sperano di arginare gli abusi introducendo una lista nera pubblica degli inquilini e dei proprietari che hanno violato le sentenze della commissione di aggiudicazione dell’Autorità per gli alloggi. Verranno inoltre introdotte le sostituzioni degli inquilini, in base alle quali un inquilino può trovare qualcun altro che subentri nel suo contratto di locazione alle stesse condizioni.

17 ONG dicono che gli emendamenti sono antisociali

Oggi, 17 ONG hanno dichiarato in una dichiarazione congiunta che gli emendamenti premieranno i proprietari abusivi e puniranno gli inquilini.

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“Gli emendamenti proposti comportano un ulteriore indebolimento della posizione degli inquilini, vietando loro di lasciare l’immobile affittato durante gli ultimi sei mesi del contratto di locazione”, hanno dichiarato le ONG.

“Attualmente, gli inquilini possono lasciare un immobile con un preavviso di un mese, durante gli ultimi sei mesi di un contratto di un anno, senza subire alcun danno. Ciò offre agli inquilini un minimo di flessibilità in una situazione in cui i proprietari hanno il potere quasi assoluto di decidere i termini del contratto di locazione. Ad esempio, consente agli inquilini di trovare un’altra proprietà se non sono sicuri che il contratto sarà rinnovato a un prezzo accessibile, e offre la possibilità di lasciare le proprietà con condizioni inferiori agli standard e proprietari abusivi.

“Se l’emendamento proposto verrà approvato, gli inquilini che lasceranno l’immobile in qualsiasi momento del contratto, anche negli ultimi sei mesi, perderanno la caparra e saranno passibili di azioni legali da parte del proprietario per perdita di reddito. Questo farà pendere la bilancia completamente a sfavore degli inquilini e creerà una situazione in cui, mentre i proprietari possono praticamente fare tutto ciò che vogliono, la minima flessibilità concessa agli inquilini viene eliminata”.

Le ONG hanno inoltre sottolineato che gli emendamenti proposti includono altre disposizioni che destano preoccupazione, come quella che consentirà ai proprietari di aumentare il prezzo dell’affitto anche quando dimenticano di rescindere legalmente un contratto di locazione.

Le organizzazioni chiedono che le proposte contro gli inquilini vengano ritirate e che si passi invece a un modello di affitto più stabile, regolamentato e giusto.

La dichiarazione è stata firmata da Moviment Graffitti, Solidarjetà, sindacato dei lavoratori e degli inquilini, Fondazione Aditus, Caritas, Malta Young Progressive Beings, Dance Beyond Borders, Paulo Freire Institute, Żminijietna, African Media Association, Blue Door Education, The Maltese Association of Social Workers, Victim Support Malta, Migrant Women Association, SPS (Students’ Philosophical Society), ESA (Earth Systems Association), ESO (European Studies Association), KŻE (Kolletiv Żgħażagħ Eko Xellugin).

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