Concetti e misurazione dell’accessibilità abitativa

L’accessibilità abitativa esprime il rapporto tra i costi dell’abitazione e il reddito familiare. Qualsiasi analisi seria della situazione abitativa a Malta deve partire dal fatto che il tasso di proprietà dell’abitazione è rimasto stabile a poco più dell’80% per oltre un decennio. Circa il 70% dei proprietari non ha mutui in corso e una quota consistente possiede addirittura una seconda proprietà. Al contrario, si ritiene che alcuni gruppi, come le famiglie a basso reddito e gli acquirenti per la prima volta, abbiano problemi di accessibilità a causa dell’aumento dei prezzi degli immobili.

Brian Micallef

Questi fatti fondamentali sottolineano un punto importante: qualsiasi parametro per valutare l’accessibilità abitativa dovrebbe concentrarsi sulla distribuzione dei risultati tra le famiglie, piuttosto che concentrarsi sulle medie economiche. In generale, esistono due metodi di base per misurare l’accessibilità economica.

Il rapporto tra prezzo della casa e reddito e il rapporto tra affitto e reddito sono gli indicatori più comuni per monitorare l’accessibilità nel tempo. Questi indicatori costituiscono la base concettuale del cosiddetto metodo del rapporto, che si concentra sul fatto che le famiglie spendano una parte inaccettabile del loro reddito per l’abitazione. In genere, si assume un rapporto del 25% o del 30% come soglia di onerosità dell’abitazione.

Uno dei limiti principali dell’utilizzo di un rapporto è che si presume che l’accessibilità economica sia indipendente dal livello di reddito. In altre parole, una famiglia a basso reddito può trovarsi con risorse insufficienti anche se paga solo il 25% del suo reddito per l’abitazione, mentre una famiglia ad alto reddito può permettersi di pagare una percentuale più alta del suo reddito disponibile per l’abitazione e riuscire comunque a far quadrare i conti.

Il metodo del rapporto può essere perfezionato considerando le condizioni di finanziamento dei mutuatari. Ciò è particolarmente importante in quanto la maggior parte degli acquisti di case è finanziata con un mutuo. In questo caso facciamo una distinzione tra l’accessibilità all’acquisto (ovvero la capacità dei mutuatari di ottenere i fondi necessari per l’acquisto di un immobile in base alle normative e alle condizioni bancarie) e l’accessibilità al rimborso (ovvero l’onere complessivo del rimborso del mutuo nel corso della sua durata). L’accessibilità all’acquisto calcola il reddito minimo necessario per acquistare un immobile, tenendo conto di fattori quali il prezzo dell’abitazione, l’età dei mutuatari, il tasso di interesse del mutuo, l’acconto richiesto e il rapporto debito/reddito. Chiunque di noi abbia chiesto un mutuo per la casa riconosce immediatamente l’importanza di questi fattori.

Il secondo approccio valuta l’accessibilità economica considerando se le famiglie sono in grado di coprire i costi dell’abitazione dopo aver soddisfatto le proprie esigenze di base. Questo metodo, noto come reddito residuo, tende a essere più appropriato per le famiglie a basso reddito. Tuttavia, uno dei maggiori ostacoli di questo approccio riguarda la definizione di uno standard di bilancio non abitativo. Ciò significa che gli studi basati sull’approccio del reddito residuo non sono condotti su base regolare e tendono a essere specifici per ogni Paese, rendendo piuttosto difficile il confronto tra Paesi. Il rapporto della Caritas sul budget minimo essenziale per diverse categorie di famiglie a basso reddito rientra in questo filone della letteratura.

Su quali fonti di dati possiamo basarci per misurare l’accessibilità economica?

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Innanzitutto, le indagini. L’indagine sul reddito e sulle condizioni di vita (EU-SILC), pubblicata una volta all’anno, raccoglie statistiche armonizzate da tutti i Paesi dell’UE su reddito, deprivazione materiale e problemi abitativi, tra gli altri.

Questa indagine identifica le categorie che soffrono maggiormente del sovraccarico dei costi abitativi. Le categorie più vulnerabili tendono a essere i nuclei familiari a basso reddito, in particolare quelli che coinvolgono individui single (che possono includere acquirenti per la prima volta o coloro che hanno subito la rottura di una relazione in età avanzata), genitori single con figli a carico e famiglie numerose. Le politiche pubbliche volte a rendere gli alloggi più accessibili dovrebbero essere rivolte a queste categorie.

L’EU-SILC fornisce anche una grande quantità di informazioni sull’adeguatezza e la qualità degli alloggi. Tra gli indicatori particolarmente rilevanti vi sono: le dimensioni delle abitazioni (ad esempio, per calcolare il tasso di sovraffollamento e il numero medio di stanze per persona) e le misure di disagio abitativo (ad esempio, la percentuale di popolazione con un tetto che perde, la mancanza di servizi igienici o docce, o quella che non è in grado di mantenere la propria casa a una temperatura adeguata). A complemento di questi indicatori oggettivi, l’indagine pone anche domande soggettive, come la misura in cui i costi abitativi costituiscono un onere finanziario per la famiglia.

Un altro requisito fondamentale è la disponibilità di statistiche granulari e di buona qualità sui prezzi degli immobili, sugli affitti e sul reddito. A livello micro, i prezzi e gli affitti degli immobili dipendono da diversi fattori, tra cui l’ubicazione, le dimensioni e il tipo di abitazione, le caratteristiche del quartiere e i servizi specifici dell’immobile. Questo livello di dettaglio è fondamentale perché le medie economiche non colgono gran parte dell’eterogeneità che osserviamo nel mercato immobiliare. Dal 2020, disponiamo di informazioni complete sugli affitti registrati dal registro degli affitti dell’Autorità per gli alloggi, che integrano gli annunci delle agenzie immobiliari. Purtroppo, è più difficile reperire informazioni così granulari e tempestive sulla distribuzione del reddito.

Infine, l’introduzione di diversi schemi volti a fornire assistenza per l’affitto alle famiglie a basso reddito, a sostenere la proprietà della casa o a supportare il loro potere d’acquisto, ci dà anche un’idea delle caratteristiche delle categorie più inclini a incontrare difficoltà nell’accessibilità abitativa. Ad esempio, il programma per gli acquirenti per la prima volta fornisce informazioni preziose su questa categoria – il tipo di proprietà che acquistano, il prezzo e la località, e se acquistano una proprietà da soli o con il partner – che fino a pochi mesi fa non erano disponibili. Altri schemi, come quelli offerti dall’Autorità per gli alloggi, come quelli che coprono l’acconto iniziale, l’equity sharing o la fornitura di prestiti sociali, offrono spunti altrettanto interessanti.

L’applicazione di questi concetti allo scenario maltese sarà discussa in modo più approfondito nella conferenza online “Malta Sustainability Forum” organizzata da APS Bank sul tema “Affordable Housing Solutions”. L’evento si terrà il 12 ottobre 2023, dalle 17.30 alle 19.30. Per iscriversi, visitare il sito .

Brian Micallef è il responsabile esecutivo delle politiche dell’Autorità per gli alloggi. Le opinioni espresse in questo articolo sono quelle dell’autore e non devono essere interpretate come opinioni dell’Autorità per gli alloggi.

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