Żurrieq, la Planning Authority dà il via libera a 240 appartamenti a Nigret

Veduta aerea della zona di Nigret, a Żurrieq.

La Planning Authority ha approvato un master plan per un ampio sviluppo residenziale a Nigret, Żurrieq, dove tre domande propongono la costruzione di 240 appartamenti, maisonette e penthouse.

La domanda quadro, approvata lunedì, riguarda la sistemazione paesaggistica, gli spazi pubblici aperti e le strade a servizio dello sviluppo più ampio, che ha suscitato obiezioni per le sue dimensioni e per la presenza di reperti archeologici.

La domanda – PA/08176/24 – è stata presentata da BBT Nigret Properties Ltd, rappresentata da Oliver Brownrigg, e redatta dall’architetto Joseph Bondin.

Sebbene il permesso non autorizzi di per sé la costruzione dei blocchi residenziali, stabilisce l’impianto paesaggistico proposto che collega le diverse aree di sviluppo.

Secondo il rapporto del funzionario incaricato del caso, sono in corso di valutazione tre domande separate per la costruzione di blocchi residenziali all’interno del sito.

La prima, PA/07909/24, propone 50 unità residenziali, costituite da sette maisonette, 35 appartamenti e otto penthouse, insieme a una caffetteria e tre livelli di parcheggio sotterraneo.

Una seconda domanda, PA/04020/25, propone altre 68 unità residenziali, tra cui 12 maisonette, 46 appartamenti e 10 penthouse. Include anche una caffetteria e un parcheggio sotterraneo con capacità per 92 auto.

Il progetto più grande, proposto con la domanda PA/04909/25, consisterebbe in 122 unità residenziali, tra cui 23 maisonette, 78 appartamenti e 21 penthouse.

Prevederebbe inoltre un parcheggio sotterraneo con capacità per 336 auto.

Nel complesso, le tre domande riguardano 240 unità residenziali.

Il master plan copre un’area attorno a Triq Fra Gammari Zammit, Triq in-Nigret, Triq il-Kunċizzjoni e Triq il-Passju.

Obiezioni per le dimensioni e i reperti archeologici

I residenti che si oppongono al master plan hanno espresso preoccupazione per le dimensioni dello sviluppo e il suo impatto sulla qualità di vita di chi abita nelle vicinanze.

Hanno sostenuto che il terreno dovrebbe invece essere trasformato in un parco pubblico a beneficio della comunità.

I contestatori hanno inoltre segnalato la presenza di elementi archeologici all’interno del sito, sostenendo che richiedessero un approccio più sensibile dal punto di vista ambientale e archeologico.

La Superintendence of Cultural Heritage ha segnalato preoccupazioni circa la sensibilità archeologica del sito.

Secondo il rapporto del funzionario incaricato del caso, precedenti indagini nella zona hanno rivelato elementi scavati nella roccia, un possibile pozzo e una cisterna a volta.

Sono stati individuati anche gruppi di strutture di potenziale rilevanza per il patrimonio culturale, principalmente megaliti.

La Superintendence ha avvertito che i lavori di scavo potrebbero far emergere ulteriori reperti archeologici che potrebbero richiedere modifiche ai piani proposti.

Tuttavia, la Development Management Directorate della Planning Authority ha sostenuto che un’ulteriore consultazione con la Superintendence avverrà al momento della valutazione delle singole domande di sviluppo complete.

Il rapporto ha inoltre rilevato che il team trasporti dell’autorità ha esaminato uno studio di impatto sui trasporti, concludendo che l’impatto dello sviluppo proposto sulle strade circostanti non sarebbe significativo.

L’area è stata considerata ragionevolmente accessibile dalla rete viaria strategica e dal trasporto pubblico.

Le modifiche alla pianificazione hanno permesso domande separate

L’approvazione segue le modifiche al quadro di pianificazione che regola l’area di sviluppo di Nigret.

Nel settembre 2024, il consiglio esecutivo della Planning Authority ha approvato la domanda di controllo pianificatorio PC/00061/22, che stabilisce i parametri per lo sviluppo nell’area.

Una delle condizioni richiedeva che l’intero sito fosse coperto da un’unica domanda di sviluppo complessiva.

Tuttavia, una successiva domanda di controllo pianificatorio, PC/00016/25, approvata dal consiglio esecutivo nel luglio di quest’anno e avallata dal ministro ad agosto, ha sostituito il piano precedente.

Il quadro rivisto ha eliminato l’obbligo di un’unica domanda di sviluppo complessiva, consentendo di dividere il sito in aree di sviluppo separate, ciascuna coperta dalla propria domanda.

Ha inoltre ridotto il terreno destinato a strutture sociali e comunitarie, aumentando l’area destinata a spazio pubblico aperto.

Il funzionario incaricato del caso ha affermato che il master plan era necessario per garantire che le diverse aree di sviluppo avessero un disegno paesaggistico coordinato.

Le condizioni di pianificazione rivedute richiedono ai proprietari terrieri di realizzare e mantenere gli spazi pubblici aperti, con obblighi garantiti tramite atti pubblici.

I dettagli della sistemazione paesaggistica, inclusi numero e specie di alberi e arbusti, dovranno ancora essere valutati tramite le singole domande di sviluppo complete.

Lo sviluppo di Nigret ha incontrato opposizione

L’area di Nigret è da tempo al centro di una lunga controversia riguardante lo sviluppo su terreni che prima erano fuori dai confini edificabili.

L’area più ampia era stata destinata allo sviluppo nel quadro della controversa operazione di razionalizzazione del 2006, che portò diversi terreni all’interno delle zone di sviluppo di Malta.

Nel luglio 2023, la Planning Authority approvò una separata domanda di controllo pianificatorio che consentiva lo sviluppo su terreni agricoli a Nigret.

Quella domanda era stata presentata dallo sviluppatore James Barbara e firmata dall’ex ministro della pianificazione del PN, George Pullicino.

All’inizio di quest’anno sono state presentate tre domande separate per blocchi residenziali per un totale di 37 unità su terreni coperti da quella riclassificazione.

I residenti si sono opposti a quei piani, avvertendo che gli sviluppi avrebbero compromesso il carattere della zona e comportato la perdita di spazio aperto.

A maggio, i residenti hanno anche organizzato una protesta contro i blocchi di appartamenti proposti.

Una di quelle domande, PA/01822/26, è stata successivamente approvata dalla Planning Authority nonostante circa 400 obiezioni.

Quello sviluppo, proposto da Josef Dimech, consiste in 20 unità residenziali, tra cui quattro maisonette, 12 appartamenti e quattro penthouse.

Durante la campagna elettorale, il primo ministro Robert Abela aveva ripetutamente dichiarato che il governo non avrebbe consegnato terreni statali per lo sviluppo, impegnandosi a trovare una soluzione alla controversia.

Il master plan approvato lunedì riguarda un diverso gruppo di domande di pianificazione all’interno dell’area più ampia di Nigret.

Il funzionario incaricato del caso ha raccomandato di concedere il permesso quadro sulla base del fatto che un approccio coordinato alla sistemazione paesaggistica e agli spazi pubblici migliorerebbe lo sviluppo complessivo.

L’approvazione non elimina la necessità di permessi di sviluppo completi, mentre restano necessarie ulteriori valutazioni sulle modalità di accesso, sui dettagli paesaggistici e sulle considerazioni archeologiche.

Fonte: Times of Malta: https://timesofmalta.com/article/pa-approves-nigret-master-plan-linked-240-apartments.1135478