Verifica dei fatti: La modifica dei piani locali viola i “diritti di proprietà” dei proprietari terrieri?

Molti sostengono che se i piani locali venissero modificati, verrebbe violato il diritto allo sviluppo delle persone. Foto d’archivio: Matthew Mirabelli

Affermazione: I piani locali conferiscono alle persone “diritti di proprietà”. La modifica dei piani locali violerebbe il diritto allo sviluppo delle persone.

Verdetto: I piani locali non concedono agli individui il diritto di svilupparsi. Il diritto allo sviluppo è detenuto dallo Stato e viene rilasciato ai singoli individui a determinate condizioni attraverso i permessi di sviluppo.

L’ultimo atto della lunga disputa sul futuro di Ħondoq ir-Rummien è avvenuto alla fine del mese scorso, con l’Autorità di Pianificazione (PA) che ha respinto la richiesta dei proprietari terrieri di modificare i piani locali dell’area per violare i loro diritti di proprietà.

Dopo quasi due decenni di sviluppo, nel 2022 un tribunale per la pianificazione ha respinto i piani di sviluppo e un anno dopo una corte d’appello ha confermato la decisione.

Il mese scorso, l’Autorità di Pianificazione ha pubblicato un documento di consultazione che modificherebbe i piani locali dell’area per vietare lo sviluppo nella baia o nell’area circostante e designarla come sito per il rimboschimento, con grande disappunto dei proprietari terrieri danneggiati.

Un articolo di MaltaToday sulla controversia ha riportato che Gozo Prestige Holidays, proprietaria di un terreno nella baia che un tempo sperava di sviluppare in un villaggio turistico e in un porto turistico, ha sostenuto che la mossa della PA negherà loro i “diritti di proprietà” a cui hanno diritto.

La PA ha ribattuto affermando che, non essendo stati rilasciati permessi di sviluppo sul terreno, non ci sono diritti di sviluppo automatici.

Una modifica proposta ai piani locali proibirà lo sviluppo di Ħondoq ir-Rummien. Foto d’archivio: Chris Sant Fournier

La controversia è al centro del più ampio dibattito sulla possibilità di modificare i piani locali e sulle implicazioni di una riorganizzazione.

I piani locali “creano diritti per i proprietari di immobili”… o forse no?

I piani locali stabiliscono fondamentalmente quali aree sono aperte allo sviluppo e quali devono rimanere fuori dalla zona di sviluppo.

I piani locali di Malta sono stati redatti nel 2006, con una mossa controversa che ha visto l’inclusione di ampi tratti di terra incontaminata in zone destinate allo sviluppo.

Da allora sono stati apportati degli aggiustamenti ai piani locali, in particolare una serie di revisioni pubblicate nel 2015, ma le autorità hanno escluso di procedere a una revisione drastica in tempi brevi. L’anno scorso, il primo ministro Robert Abela ha sostenuto che ciò avrebbe provocato una “una grande ingiustizia”, affermando che il governo “non può revocare i diritti di proprietà delle persone”.

Robert Abela ha ripetutamente escluso una revisione drastica dei piani locali. Foto d’archivio.

Nel 2021, Abela era stato ancora più chiaro, affermando al Malta Independent che i piani locali del 2006 “creavano diritti per i proprietari di immobili”, legando le mani al governo e rendendo difficile la modifica dei piani locali.

Si tratta di un raro caso in cui una questione trova consenso tra i banchi del Parlamento. Nel 2021, il leader dell’opposizione Bernard Grech ha fatto lo stesso ragionamento, dicendo al Times of Malta che “non possiamo toccare i diritti che già esistono”.

Cosa dicono le leggi di Malta sui diritti di proprietà?

La Costituzione di Malta, la legge più importante del Paese parla del diritto delle persone a non essere private della proprietà senza essere risarcite, affermando che nessuna proprietà “può essere presa in possesso forzatamente, e nessun interesse o diritto su una proprietà di qualsiasi tipo può essere acquisito forzatamente”.

In pratica, questo protegge le persone dall’espropriazione o dalla rimozione forzata della loro terra, sebbene, anche in questo caso, la Costituzione preveda alcune eccezioni (ad esempio, se l’acquisizione della terra è nell’”interesse nazionale” e il proprietario riceve un “adeguato compenso”).

La Carta Europea dei Diritti Fondamentali ha una disposizione simile, secondo la quale nessuno può essere privato della propria proprietà, se non in circostanze specifiche. Aggiunge che “l’uso della proprietà può essere regolato dalla legge nella misura in cui è necessario per l’interesse generale”.

Nessuno dei due documenti, tuttavia, parla specificamente del diritto dei proprietari terrieri di sviluppare la propria terra.

Dove si colloca quindi il “diritto allo sviluppo”?

Il diritto allo sviluppo a Malta è, in effetti, detenuto dallo Stato, non dal singolo proprietario terriero.

In parole povere, ciò significa che i singoli proprietari terrieri non possono decidere da soli cosa fare del proprio terreno, ma spetta allo Stato stabilire i parametri di ciò che è o non è consentito su un tratto di terreno.

È qui che entrano in gioco aspetti come i piani locali e la zonizzazione.

Lo Stato decide quali zone del Paese sono aperte allo sviluppo (e quali tipi particolari di sviluppo) e i singoli proprietari terrieri all’interno di queste aree hanno poi il diritto legale di richiedere un permesso di costruire sul loro terreno e di far valutare la loro richiesta dalle autorità.

Tutto questo emerge dalla Legge sulla Pianificazione di Malta, che sottolinea chiaramente come “nessuno sviluppo deve essere realizzato se non con un permesso di sviluppo”, continuando a dire che il consiglio di pianificazione ha il diritto di concedere o rifiutare una richiesta di sviluppo dopo aver consultato le leggi, le politiche e i regolamenti di pianificazione del Paese.

Un estratto della legge sulla pianificazione di Malta.

In questo senso, il sistema di pianificazione di Malta è debitore della Gran Bretagna, dove la legislazione istituita nel 1947 ha di fatto nazionalizzato il diritto allo sviluppo del territorio, attribuendo alle autorità locali l’onere di consentire o rifiutare lo sviluppo. Ciò non sorprende, dato che la prima versione della legge sulla pianificazione di Malta, entrata in vigore nel 1992, era “basata sul sistema britannico”.

Il presidente della Kamra tal-Periti, Andre Pizzuto, ha fatto notare in diverse occasioni che “la base dei sistemi di pianificazione in tutto il mondo è che i diritti di sviluppo sono di fatto nazionalizzati. Mentre la proprietà della terra e dei beni è riconosciuta come un diritto umano fondamentale, lo sviluppo non è un diritto conferito a nessun individuo”.

In pratica, dice Pizzuto, questo diritto è detenuto dallo Stato e gli individui “devono chiedere il permesso allo Stato prima di realizzare lo sviluppo”.

Il presidente della Kamra tal-Periti Andre Pizzuto. Foto d’archivio: Chris Sant Fournier

Le cose sono davvero così semplici?

A prima vista lo sono, anche se la mancanza di una giurisprudenza esistente in materia, unita alla miriade di complessità dei contratti fondiari, significa che non si può escludere che ci siano circostanze particolari in cui un proprietario terriero possa dimostrare un diritto acquisito allo sviluppo e fare causa con successo.

Più in generale, tuttavia, sono le considerazioni politiche ed economiche di qualsiasi operazione di riorganizzazione che probabilmente si riveleranno le più complicate da risolvere.

È qui che si trovano le “ingiustizie” a cui fanno riferimento Abela e Grech.

Chi possiede un terreno all’interno di una zona di sviluppo non ha il diritto automatico di svilupparlo, ma possiede comunque un pezzo di terra che ha la possibilità di ottenere un permesso di sviluppo in un momento futuro.

Una modifica ai piani locali che elimini questo potenziale è probabilmente un colpo al valore finanziario del terreno e potrebbe risultare impopolare tra i proprietari terrieri interessati.

Il verdetto

Il diritto allo sviluppo non è sancito da alcuna legge, a differenza di altri diritti legati alla proprietà, come il diritto a non essere privati con la forza della proprietà.

Le leggi maltesi sulla pianificazione dicono che il diritto allo sviluppo esiste solo dopo il rilascio di un permesso di sviluppo.

Le leggi di pianificazione di Malta, come quelle di molti altri Paesi del mondo, non prevedono un diritto automatico allo sviluppo. Lo sviluppo è consentito solo dopo il rilascio di un permesso di sviluppo, indipendentemente dal fatto che i piani locali dell’area prevedano o meno la possibilità di sviluppo in quella zona.

Modificare i piani locali di un’area per proibire lo sviluppo non viola il diritto di un proprietario terriero allo sviluppo, ma altri fattori, come considerazioni economiche o politiche, potrebbero far sì che i politici siano riluttanti a farlo.

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