Il Tribunale per il Riesame dell’Ambiente e della Pianificazione (EPRT) ha confermato la decisione dell’Autorità di Pianificazione di rifiutare i permessi per una pensione vicino a Villa Frere, respingendo un appello presentato dai costruttori.
Nel 2020, Pietà Estates Limited e l’architetto Alan Galea hanno presentato una richiesta di pianificazione per trasformare un edificio fatiscente sul lungomare di Pietà in una pensione di cinque piani, con piani di restauro della facciata e di aggiunta di camere per gli ospiti e terrazze con giardino.
La ONG Amici di Villa Frere ha avvertito che il progetto proposto avrebbe avuto un grave impatto negativo su due proprietà adiacenti classificate di Grado 1, Villa Frere e Giardino Zammittello, oltre a “mutilare gravemente” una villa barocca di Grado 2 progettata dall’architetto e ingegnere civile del XVIII secolo Antonio Cachia.
Il funzionario della PA ha raccomandato il rifiuto del progetto e, nel febbraio 2022, la PA ha votato contro la concessione del permesso, affermando che l’altezza dell’edificio proposto era “eccessiva” e che il design dell’edificio non avrebbe mantenuto il carattere dell’area.
Pietà Estates ha impugnato la decisione presso l’EPRT, affermando che il motivo principale per cui il permesso è stato negato è stato l’impatto che il progetto avrebbe avuto sugli edifici vicini e programmati.
Tuttavia, se fosse stato giudicato in modo obiettivo rispetto ai meriti del piano locale della città, lo sviluppo sarebbe stato accettabile ed è stato proposto di essere più basso di circa sette metri rispetto all’altezza massima consentita stabilita in quei piani.
I costruttori hanno sostenuto che il sito meritava di essere rigenerato e che non erano contrari ad affrontare le ragioni del rifiuto.
Nella sua decisione, l’EPRT ha affermato che non era vero che l’altezza dell’edificio proposto fosse l’unico problema della richiesta, notando che l’avviso di decisione del PA aveva evidenziato diverse questioni non affrontate.
Per quanto riguarda l’altezza proposta per l’edificio, il tribunale ha affermato che, dato il contesto dell’edificio, circondato da proprietà classificate, sarebbe prudente essere cauti sul tipo di sviluppo che dovrebbe essere consentito in quel luogo.
“Sebbene il tribunale sia favorevole alla rigenerazione e alla riabilitazione di queste proprietà, deve sottolineare che bisogna essere cauti su come intervenire in un contesto così sensibile ed è compito della PA assicurarsi che qualsiasi sviluppo non influisca negativamente sul valore del contesto del sito, ma che contribuisca positivamente al paesaggio stradale immediato”, si legge nella decisione.
Ha aggiunto che, mentre le limitazioni di altezza stabilite nel piano locale non sono un diritto automatico, le politiche aggiuntive dello SPED e del DC15 danno luogo ad altre considerazioni che si dovrebbero considerare sullo sviluppo nel suo contesto completo.
“Il contesto di questo sito è un fattore materiale molto importante in questo caso e il tribunale ritiene che debba essere protetto adeguatamente”, ha dichiarato l’EPRT.
Discutendo le preoccupazioni relative al patrimonio culturale sollevate in merito alla richiesta, il tribunale ha aggiunto che ritiene che la protezione del patrimonio culturale debba “avere la precedenza” rispetto ai limiti di altezza stabiliti dal piano locale.
La PA, ha detto, dovrebbe sempre prendere in considerazione i consulenti esterni nelle sue decisioni, anche se queste non dovrebbero portare ad un rifiuto o ad un’approvazione automatica di qualsiasi permesso.
In questo caso, tuttavia, l’EPRT ha ritenuto che la PA fosse nel giusto quando ha citato le preoccupazioni della Sovrintendenza ai Beni Culturali nel suo rifiuto del permesso.
Un portavoce degli Amici di Villa Frere ha accolto la decisione come uno sviluppo positivo nella lotta dell’organizzazione per preservare il patrimonio edilizio di Pietà.
“Questa è stata una vittoria e, con il tribunale che ha espresso una posizione così forte, ci fa sentire al sicuro”, ha detto il portavoce.
Ha aggiunto che il gruppo è ancora un po’ “nel limbo”, in quanto attende l’esito di un’altra domanda per determinare lo sviluppo del Giardino Zammitello.
