venerdì, Marzo 29, 2024
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Gli architetti sono stati esortati a non fare valutazioni sui terreni rurali

Agli architetti è stato consigliato di non effettuare la valutazione dei terreni coltivabili in linea con le nuove norme che hanno portato “sollievo” agli agricoltori, poiché il prezzo fissato dal governo tiene conto del valore agricolo del terreno.

Il presidente della Kamra tal-Periti, Andre Pizzuto, ha dichiarato a Times of Malta che il nuovo meccanismo di valutazione, che include la fissazione di un prezzo base “artificialmente basso” da parte del governo, è inaccettabile e non segue gli standard internazionali di valutazione.

Pizzuto ha affermato che durante la stesura della legislazione che stabilisce come valutare i terreni coltivabili e, di conseguenza, la fissazione di un prezzo base di 2.570 euro per tumolo, il governo non ha mai risposto la Camera (Kamra tal-Periti ndr).

La Kamra tal-Periti non è mai stata consultata dal governo, come invece è tenuto a fare. I Periti sono tenuti a redigere le valutazioni dei terreni in conformità con gli standard di valutazione della Kamra, che a loro volta derivano dagli standard stabiliti dall’Associazione dei Valutatori del Gruppo Europeo (TEGoVA). Non si può risolvere il problema delle costose qbiela – locazioni rurali – obbligando gli architetti a rischiare il proprio mandato firmando valutazioni che ignorano gli standard internazionali. Se le autorità si fossero prese la briga di contattarci, avrebbero saputo che questo è inaccettabile. Stiamo quindi consigliando agli architetti di non partecipare al processo di valutazione fino a nuovo avviso della Kamra tal-Periti.
Andre Pizzuto

Gli agricoltori si dicono “sollevati”

Da quando nel 2020 un tribunale ha dichiarato incostituzionale la legge sugli affitti rurali, decine di agricoltori sono finiti in tribunale, con i proprietari terrieri privati che contestano la cosiddetta legge qbiela.

In questi casi, il tribunale chiede a un architetto di valutare il terreno agricolo in questione. Gli architetti utilizzano un metodo comparativo: verificano il prezzo dei terreni vicini e tengono conto se il terreno ha caratteristiche non agricole che ne fanno lievitare il prezzo, come la vista sul mare, l’accesso veicolare e i locali solitamente costruiti per conservare gli attrezzi.

Con questo valore in mano, il tribunale calcolerà l’equivalente dell’1-1,5% di questo valore e lo confronterà con quanto l’agricoltore sta effettivamente pagando. Se l’agricoltore non paga lo stesso prezzo, la legge è considerata incostituzionale e l’agricoltore non sarà protetto dalla legge, aprendo la strada al suo sfratto.

L’anno scorso, però, il governo è intervenuto suggerendo che l’affitto dei terreni coltivabili debba essere basato sul valore agricolo del terreno.

Il governo ha quindi pubblicato una formula per la valutazione dei terreni agricoli.

Questa formula è composta dal valore di base (aggiornato ogni cinque anni) e dalle caratteristiche agronomiche di quello specifico terreno coltivabile.

Il valore di base è la media nazionale del reddito degli agricoltori per ogni tumolo.

Le caratteristiche del campo includono la profondità del suolo e l’accesso all’acqua e all’elettricità. Malcolm Borg, a capo della Għaqda Bdiewa Attivi, ha spiegato che le caratteristiche favorevoli all’agricoltura aumentano il valore del terreno.

Venerdì il governo ha annunciato che il prezzo base è ora fissato a 2,570 € per tumolo.

Ciò significa, ha aggiunto Borg, che utilizzando il tasso di affitto dell’1,5% stabilito dalla legge, l’affitto varierà tra 35 e 107 euro per tumolo all’anno. I contratti di locazione avranno una durata minima di otto e massima di 16 anni.

Si tratta di un enorme sospiro di sollievo per gli agricoltori. L’aumento dei canoni di affitto e di alcuni agricoltori era una delle maggiori minacce esistenziali per il settore. La fascia di prezzo finale è accessibile e gli agricoltori ne sono molto contenti… temevano davvero il peggio.
Malcom Borg

Agli architetti viene chiesto di non effettuare valutazioni

Tuttavia, oggiTimes of Malta è stato informato che la Camera degli Architetti ha chiesto ai suoi membri di non effettuare valutazioni in linea con il nuovo avviso legale che regola i terreni agricoli.

La Kamra tal-Periti sostiene che l’avviso legale sta indirizzando gli architetti a produrre valori fittizi per i terreni agricoli che non hanno alcun fondamento nel mercato.

Sembra che lo scopo di questo esercizio sia quello di contenere artificialmente il valore dei terreni agricoli e di indirizzare i periti lontano dal riportare un valore di mercato equo in linea con gli standard di valutazione internazionali e nazionali.
La circolare inviata agli architetti e visionata da Times of Malta

La Camera ha quindi “consigliato” agli architetti di non presentare relazioni di valutazione in linea con l’avviso legale, in quanto potrebbero dare luogo a negligenza professionale ed esporre gli architetti a controversie da parte di “parti lese a causa dell’apparente incostituzionalità di tale legislazione sussidiaria”.

Come è aumentato il prezzo dei terreni agricoli

Nel 2021, un’indagine di Times of Malta ha rilevato che un tumolo di terreno (1.100 m2) veniva pubblicizzato per almeno 40.000 euro. I prezzi pubblicizzati sono saliti a 266.000 euro per due tumoli di terreno coltivabile a Rabat e a 1,5 milioni di euro per tre tumoli con una grande stanza a Siġġiewi.

Un anno fa un terreno di tre tumoli simile a Mtaħleb è stato venduto per 1,5 milioni di euro. A Dingli, un appezzamento di terreno ODZ “ideale per scopi ricreativi” di mezzo tumolo con una stanza è stato venduto per oltre 100.000 euro.

Agli agricoltori che cercano di acquisire terreni coltivabili vengono chiesti tra gli 80.000 e i 100.000 euro per tumolo, una cifra inaccessibile per la maggior parte di loro, visto che per avviare un’attività agricola a tempo pieno sono necessari in media 12 tumoli.

Gli agricoltori ottengono un profitto medio di soli 200 euro per ogni tumolo di terreno coltivato che produce tre raccolti in un anno, secondo l’indagine condotta da Times of Malta e dagli agricoltori.

Il guadagno varia a seconda che la coltura sia piovosa o meno, e anche se il terreno è usato come vigneto o per coltivare altri alberi da frutto. Inoltre, gli agricoltori che sono sopravvissuti a una pandemia e all’inflazione causata dall’invasione dell’Ucraina hanno visto aumentare il prezzo di fertilizzanti, pacciame, prodotti fitosanitari e irrigazione a goccia, erodendo ulteriormente i profitti del 30%.

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