Diritti sull’estinzione anticipata dei mutui per l’abitazione: le norme europee

I costi che non dipendono dalla durata del contratto non sono recuperabili da un consumatore che si vede rimborsare anticipatamente un mutuo per la casa, ha recentemente affermato la Corte di Giustizia dell’Unione Europea (CGUE).

La direttivaUE sui contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali impone agli Stati membri di garantire che la legislazionenazionale preveda per il consumatore il diritto di incidere sul rimborso anticipato di un mutuo per la casa, prima della scadenza di qualsiasi contratto di credito stipulato. In tal caso, il consumatore avrebbe diritto a una riduzione del costo totale del credito, che consiste negli interessi e nei costi per la durata residua del contratto.

La fattispecie del caso era brevemente questa. Una clausola standard di rimborso anticipato del credito utilizzata da una banca austriaca nei suoi contratti di credito con i clienti è stata contestata da un’associazione per la tutela dei consumatori davanti ai tribunali austriaci. Tale clausola prevede che, in conformità al diritto austriaco, in caso di rimborso anticipato del credito da parte del consumatore, gli interessi e i costi dipendenti dalla durata del contratto diminuiscano proporzionalmente. Tuttavia, i costi di elaborazione che non dipendono dalla durata del contratto non saranno rimborsati .

L’associazione ha sostenuto che la direttiva UE consente la riduzioneproporzionale dei costi che non dipendono dalla durata del contratto. Il giudice nazionale adito ha presentato una domanda di pronuncia pregiudiziale alla CGUE, chiedendo se la direttiva UE in questione osti a una normativa nazionale che preveda solo il rimborso degli interessi e dei costi dipendenti dalla durata del contratto, nell’eventualità di un rimborsoanticipato di un mutuo per la casa da parte di un cliente.

La CGUE ha osservato che, in primo luogo, in termini di diritto europeo, il costo totale del credito si riferisce a tutti i costi che il consumatore è tenuto a pagare in relazione al contratto di credito e che sono noti al creditore. Sono escluse da questi costi le spese notarili, le spese di registrazione relative al trasferimento della proprietà del bene immobile , come le spese di iscrizione al registro fondiario e le relative tasse, e le spese che il consumatore deve sostenere per il mancato rispetto degli impegni stabiliti nel contratto di credito.

Il diritto al rimborso dei costi in caso di rimborso anticipato non si estende quindi ai costi che, indipendentemente dalla durata del contratto, sono dovuti dal consumatore al creditore o a terzi per i servizi resi nella loro interezza al momento del rimborsoanticipato.

La Corte ha sottolineato che spetta ai tribunali nazionali garantire che i costi imposti ai consumatori, indipendentemente dalla durata del contratto di credito, non costituiscano oggettivamente una remunerazione del creditore per l’uso temporaneo del capitale o per servizi che, al momento del rimborso anticipato, non erano ancora stati forniti al consumatore. La CGUE ha osservato che i creditori sono obbligati, ai sensi della direttiva UE sul credito ipotecario, a fornire ai consumatori informazioniprecontrattuali

La Corte ha sottolineato che la portata del diritto di rimborso sancito dalla legge non è quella di mettere il consumatore nella situazione in cui si sarebbe trovato se il credito fosse stato originariamente concesso per un periodo più breve, fosse stato di importo inferiore o fosse stato concesso a condizioni diverse. Tuttavia, mira ad adattare il contratto alle circostanze del rimborsoanticipato .

La CGUE ha osservato che i creditori sono obbligati, ai sensi della direttiva UE sul credito ipotecario, a fornire ai consumatori informazioni precontrattuali attraverso il Prospetto informativo europeo standardizzato (ESIS). Tali informazioni comprendono una ripartizione delle spese a carico del consumatore a seconda che si tratti di pagamenti regolari o meno. Ciò significa che il grado di flessibilità a disposizione degli istituti di credito in termini di fatturazione e organizzazione interna si riduce notevolmente.

I consumatori e i tribunali nazionali possono così facilmente accertare se un tipo di commissione è oggettivamente legata alla durata del contratto o meno, e il rischio di comportamenti abusivi da parte del creditore è notevolmente attenuato. Per questo motivo, il rimborso di costi indipendenti dalla durata del contratto non è giustificato, ha concluso la Corte.

L’acquis dell’UE in materia di consumatori mira a fornire la massima protezione ai consumatori in Europa , che sono sempre considerati la parte più debole nel caso di accordi stipulati con i commercianti. Sentenze come questa servono a garantire la certezza del diritto in quelle zone grigie che si presentano quando si tratta dell’applicazione pratica della legge.