Exalco scommette tutto: nuovo centro business sfiderà il mercato

Nelle ultime due settimane, i miei articoli si sono concentrati sugli sviluppi del mercato obbligazionario e sul suggerimento per gli investitori di esaminare tutte le informazioni finanziarie a loro disposizione per valutare la solidità finanziaria di un’azienda e garantire la sua capacità di onorare i propri obblighi.

La scorsa settimana, ho specificamente evidenziato gli emittenti di obbligazioni che si classificano nel primo quartile considerando il multiplo netto del debito sull’EBITDA. Le aziende menzionate avevano tutte un multiplo netto del debito sull’EBITDA inferiore a tre volte.

Exalco Properties Ltd, come garante dei 15 milioni di euro in obbligazioni emesse da Exalco Finance plc nel 2018, non rientra nel primo quartile poiché il suo multiplo netto del debito sull’EBITDA dovrebbe raggiungere 3,1 volte nel 2024. Tuttavia, questo rimane comunque un indicatore finanziario rassicurante e, data la continua discussione sulla salute del mercato degli affitti per uffici, vale la pena esaminare la performance finanziaria di Exalco dal momento dell’emissione delle obbligazioni nel 2018, soprattutto alla luce dei prossimi piani del gruppo per sviluppare il suo settimo centro business.

Al momento dell’emissione delle obbligazioni a metà del 2018, Exalco possedeva cinque centri business. Le obbligazioni sono garantite da un’ipoteca speciale di primo grado su due delle proprietà (il Marina Business Centre e il Mayfair Business Centre) che avevano un valore combinato di 25,5 milioni di euro al momento dell’emissione delle obbligazioni. Questo offre ampio conforto agli obbligazionisti data la dimensione dell’emissione di obbligazioni di 15 milioni di euro.

Inoltre, è importante notare che, date le molteplici evoluzioni avvenute negli ultimi anni nelle immediate vicinanze del Mayfair Business Centre a St Julian’s, il valore di questa proprietà potrebbe aumentare significativamente qualora venisse ristrutturata o venduta in futuro.

Poco dopo l’emissione delle obbligazioni, il garante ha acquisito l’edificio ‘Phoenix’ a Santa Venera. Questa proprietà è stata immediatamente ristrutturata, consentendo al garante di raggiungere la piena occupazione entro settembre 2020.

Advertisement

I sei centri business attualmente posseduti da Exalco hanno una superficie netta affittabile totale di circa 15.700 metri quadrati, di cui circa 3.600 metri quadrati sono spazi commerciali (18%), mentre il resto è spazio per uffici (82%).

Il Marina Business Centre a Ta’ Xbiex (una delle proprietà garantite a favore degli obbligazionisti) e il Golden Mile Business Centre a St Julian’s rimangono i principali contributori di entrate per il garante. Queste due proprietà rappresentano circa il 41% della superficie affittabile totale del garante e hanno contribuito al 59% delle entrate nel 2023.

Poiché il Golden Mile Business Centre rimane completamente occupato da una grande azienda di giochi e questa proprietà rappresenta il 29% delle entrate totali, Exalco continua ad avere una comprensibile concentrazione del suo reddito da affitto nel settore del gioco. Anche se tutte le altre proprietà ospitano una varietà di inquilini provenienti da diversi settori, il reddito derivante dagli inquilini del settore dei giochi è appena superiore al 50%, rispetto al 63% al momento del lancio dell’emissione delle obbligazioni nel 2018.

I contratti di locazione in essere tra il garante e i suoi vari inquilini prevedono un termine iniziale di affitto definito e sono soggetti ad incrementi annuali tra il 2% e il 3% dell’affitto pagabile nell’anno precedente. Alcuni contratti di locazione prevedono anche il rinnovo automatico del contratto per un periodo compreso tra uno e tre anni.

Nonostante l’inizio della pandemia e l’aumento dei livelli di spazio per uffici disponibili in affitto, Exalco ha visto le sue entrate salire da 3,8 milioni di euro nel 2018 a 5,3 milioni di euro nel 2023 grazie agli alti livelli di occupazione negli ultimi anni.

Nel recente Financial Analysis Summary pubblicato lo scorso mese con le proiezioni per il 2024, è stato notato che tutte le proprietà dovrebbero rimanere completamente occupate durante l’anno finanziario in corso, con la composizione degli inquilini dell’azienda sostanzialmente invariata; ciò consentirà alle entrate di mantenersi a questi livelli record.

I livelli di occupazione elevati hanno portato l’EBITDA a salire da poco meno di 3 milioni di euro nel 2018 alla soglia dei 4 milioni di euro negli ultimi due anni. Si prevede che questo livello sarà mantenuto anche nel 2024.

Advertisement

Il garante ha registrato un utile ante imposte di poco superiore a 2,8 milioni di euro negli ultimi due anni, rispetto a 1,8 milioni di euro nel 2018. La performance costante nel corso degli anni ha contribuito a rafforzare gli indicatori finanziari della società.

Infatti, la copertura degli interessi dovrebbe rafforzarsi a oltre cinque volte, mentre il multiplo netto del debito sull’EBITDA dovrebbe migliorare a 3,1 volte rispetto a un rapporto di oltre sei volte al momento del lancio dell’emissione delle obbligazioni nel 2018.

Nel corso degli anni, il garante ha ridotto il proprio indebitamento complessivo in modo significativo. Infatti, il debito totale è passato da 22,6 milioni di euro nel 2018 a poco più di 15 milioni di euro al 31 dicembre 2023, composto esclusivamente dall’emissione obbligazionaria in scadenza ad agosto 2028. Il garante ha rimborsato tutti i prestiti bancari, fornendogli ampie capacità finanziarie per effettuare sviluppi futuri.

Infatti, dopo l’acquisizione del Savoy Hotel nel gennaio 2023, il garante ha ottenuto l’approvazione dell’Autorità di Pianificazione per ristrutturare l’edificio in un prestigioso centro business lo scorso maggio.

In recenti rapporti mediatici, è stato notato che i lavori preparatori su questo grande progetto (il settimo centro business del garante) inizieranno nel quarto trimestre di quest’anno.

È interessante notare che Exalco è determinata ad avviare i lavori in quello che l’azienda ha descritto come “un edificio esteticamente piacevole ed ecologicamente sostenibile” in un momento in cui sono stati costruiti numerosi centri business in diverse località e vari osservatori del settore indicano un eccesso di offerta di spazio per uffici.

La strategia dell’azienda nel procedere con questo importante progetto è un chiaro segnale di fiducia nelle dinamiche a lungo termine del settore e del know-how accumulato nel corso degli anni. Exalco ha dimostrato di avere un modello di business resiliente e solido, che le permetterà di essere favorevolmente vista dal settore una volta formalizzate le sue esigenze di finanziamento per il prossimo centro business.

Advertisement

Foto: Rizzo, Farrugia & Co. (Stockbrokers) Ltd

Rizzo, Farrugia & Co. (Stockbrokers) Ltd, ‘Rizzo Farrugia’, è un membro della Malta Stock Exchange ed è autorizzata dalla Malta Financial Services Authority. Questo rapporto è stato redatto in conformità con i requisiti legali. Non è stato divulgato alla/e società qui menzionata/e prima della sua pubblicazione. Si basa esclusivamente su informazioni pubbliche ed è pubblicato a solo scopo informativo e non deve essere interpretato come una sollecitazione o un’offerta per acquistare o vendere titoli o strumenti finanziari correlati. L’autore e altre persone rilevanti non possono negoziare i titoli a cui si riferisce questo rapporto (diversi dall’esecuzione di ordini non sollecitati da parte dei clienti) fino a quando i destinatari di questo rapporto non hanno avuto una ragionevole opportunità di agire di conseguenza. Rizzo Farrugia, i suoi direttori, l’autore di questo rapporto, altri dipendenti o Rizzo Farrugia per conto dei suoi clienti, detengono partecipazioni nei titoli qui menzionati e possono in qualsiasi momento effettuare acquisti e/o vendite degli stessi in qualità di principale o agente, e possono anche avere altri rapporti commerciali con la/e società. I mercati azionari sono volatili e soggetti a fluttuazioni che non possono essere ragionevolmente previste. La performance passata non è necessariamente indicativa dei risultati futuri. Né Rizzo Farrugia, né alcuno dei suoi direttori o dipendenti accettano alcuna responsabilità per qualsiasi perdita o danno derivante dall’uso di tutto o parte di esso e non viene fornita alcuna dichiarazione o garanzia in merito all’affidabilità delle informazioni contenute in questo rapporto.

© 2024 Rizzo, Farrugia & Co. (Stockbrokers) Ltd. Tutti i diritti riservati.