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Affari immobiliari bloccati per “carenza operai e burocrazia”
Secondo gli addetti ai lavori, più della metà dei contratti di compromesso di vendita viene prorogata oltre la data iniziale, a causa della carenza di personale e dei ritardi burocratici che bloccano il processo di acquisto di un immobile.
Secondo Steve Mercieca, CEO di QuickLets e Zanzi Homes , il tasso di proroghe è aumentato rispetto agli anni precedenti e sta rallentando le vendite finali.
Mercieca ha reagito ai dati pubblicati di recente dalla NSO , che mostrano un numero di promesse di vendita mai visto prima, ma un numero inferiore di proprietà effettivamente vendute.
Il calo su base annua ha visto una diminuzione delle vendite di immobili residenziali compresa tra il 14 e il 19 percento in ogni mese tra maggio e luglio .
Secondo Mercieca , il rallentamento del numero di vendite è dovuto a un settore pieno di ritardi e inefficienze in ogni fase.
Per Mercieca, il problema non è che si vendono meno immobili, ma che ci vuole più tempo che mai per concludere la vendita.
I dati interni di Mercieca indicano che il numero di contratti di compromesso di vendita che falliscono è effettivamente diminuito negli ultimi anni. Se fino a qualche anno fa un quinto di tutti i contratti di promessa di vendita non si traduceva in vendite, ora la percentuale è scesa a poco più di uno su dieci .
Tuttavia, oltre la metà di tutti i contratti di compromesso di vendita vengono prorogati, alcuni più volte, di solito a causa di procedure amministrative e burocratiche non ancora completate.
Mercieca ritiene che si tratti di un tasso più elevato rispetto agli anni precedenti, dovuto soprattutto alla crescente carenza di personale a tutti i livelli del processo.
Ci sono troppo pochi lavoratori amministrativi e professionali per gestire le procedure burocratiche legate all’acquisto di una proprietà e non abbastanza lavoratori specializzati nel settore del commercio e dell’edilizia per eseguire i lavori sulle proprietà che le vedrebbero completate prima della scadenza del periodo di promessa di vendita.
Mercieca afferma che questi problemi sono aggravati da carenze sistematiche che rendono le procedure più lente e macchinose del necessario.
“La dovute verifiche sull’acquirente vengono attualmente svolte da tre entità distinte, il notaio, l’agente e la banca, invece di essere razionalizzata ed eseguita una sola volta”.
A peggiorare le cose, sostiene Mercieca, i registri immobiliari sono scarsamente documentati e raramente digitalizzati.
“Gli immobili non hanno nemmeno un numero di registrazione. Se si acquista un frigorifero si riceve un manuale di istruzioni di 300 pagine , ma se si acquista un immobile si ricevono le chiavi e nient’altro”.
L’eccessiva burocrazia fa abbassare le cifre
I progettisti sembrano fare eco alle opinioni di Mercieca. Il presidente della Malta Developers’ Association, Michael Stivala, ha dichiarato al Times of Malta che l’insolita tendenza riflette l’eccessiva burocrazia e gli oneri amministrativi radicati nel settore delle costruzioni, che causano ritardi nei progetti edilizi.
Questi ritardi, secondo Stivala , vanno dalle attese più lunghe per il rilascio dei permessi di costruzione, alle questioni burocratiche nei rapporti con i fornitori, i fornitori di energia e i vari enti pubblici.
Stivala sostiene che la durata media dei progetti è raddoppiata negli ultimi cinque anni. Un progetto che prima richiedeva due anni per essere completato oggi può facilmente richiedere quattro o cinque anni .
Questo, a sua volta, significa che gli accordi di compromesso di vendita si trasformano in vendite effettive sempre più a lungo, poiché spesso vengono prorogati fino al rilascio dei permessi o al completamento del progetto.
I dati sulle vendite sono in ritardo rispetto alle promesse di vendita
Un’analisi più approfondita dei dati dell’OSN mostra che il numero complessivo di contratti di promessa di vendita completati nel secondo trimestre del 2023, il periodo più recente per il quale sono disponibili dati completi, è stato superiore alla maggior parte dei trimestri dal 2018 .
Mentre tra il 2018 e il 2022 si è registrata una media di 3.281 contratti di compromesso di vendita ogni tre mesi, tra aprile e giugno di quest’anno la cifra è stata di 3.503.
In confronto, solo 3.007 proprietà sono state effettivamente vendute durante il secondo trimestre di quest’anno, un numero significativamente inferiore rispetto alla media di 3.354 registrata in periodi simili nei cinque anni precedenti.
Ciò significa che, mentre in precedenza il numero di vendite finali registrate tendeva a superare le nuove promesse di contratti di vendita nello stesso periodo, ora la situazione è cambiata.
In parole povere, mentre prima il numero di potenziali vendite di immobili si affannava a tenere il passo con il numero di immobili venduti, ora è vero il contrario.
Più dati di quanto non sembri
Le ultime prospettive economiche pubblicate da KPMG all’inizio di quest’anno suggerisce che il ritardo tra la firma di una compromesso di vendita e la vendita dell’immobile rende difficile avere un quadro chiaro della situazione reale.
Secondo gli autori del rapporto, “tra il rilascio di un permesso di sviluppo, la data dell’accordo di promessa di vendita e la data dell’atto finale di vendita c’è un ritardo che può facilmente superare i due anni “.
In ogni caso, sostiene il rapporto, anche altre questioni confondono le acque.
Ad esempio, i dati della NSO riflettono solo il numero totale di contratti di promessa di vendita, non il numero effettivo di proprietà elencate nei contratti stessi. Per esempio, secondo KPMG, “un singolo accordo di compromesso di vendita può riguardare più di una proprietà”, anche se ciò accade raramente.
In secondo luogo, non tutti i permessi rilasciati vengono effettivamente sviluppati, quindi i dati sul numero di permessi di costruzione rilasciati possono far credere che ci siano più proprietà residenziali di quanto non sia in realtà.
Inoltre, i dati sulla compromessi di contratti di vendita non distinguono tra le proprietà di nuova costruzione e quelle costruite “anni o decenni prima”, rendendo difficile valutare se ciò riflette una reale domanda di nuove abitazioni.