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I terreni rurali devono essere valutati in base alla resa agricola
I terreni rurali devono essere valutati per la loro resa agricola e non per il loro potenziale ricreativo, ha dichiarato il Tribunale in una recente sentenza che riguarda un proprietario terriero che ha cercato senza successo di sfrattare gli agricoltori.
Alfred Manduca e Allegra Limited avevano chiesto alla Commissionedi Controllo delle Locazioni Rurali di sfrattare due agricoltori – Joseph Micallef e Feliċ Muscat – da un terreno di 12,3 ettari di Mġarr. Gli agricoltori pagavano 37,27 euro all’anno per il terreno. La commissione ha deciso di non procedere allo sfratto.
Manduca e Allegra hanno quindi chiesto un risarcimento al Tribunale, che ha concesso ai proprietari terrieri un indennizzo di 26.000 euro da parte del governo, ma basandosi sul valore del terreno come terreno agricolo.
Nella sua sentenza, la Prima Sala della Corte Civile nella sua giurisdizione costituzionale, presieduta dal giudice Toni Abela, ha affermato che gli architetti di Malta spesso basavano le loro stime dei terreni rurali su criteri non legati alle attività agricole.
Ma le decisioni sui terreni agricoli a Malta devono essere legate alle realtà sociali ed economiche locali, ha affermato la Corte .
Nel caso di Malta, questi fattori includevano le piccole dimensioni dell’isola, la mancanza di ogni tipo di risorsa naturale, la densità della popolazione e la crescente scarsità di terreni agricoli.
I commenti della Corte sono in linea con le recenti modifiche legislative che consentono di aumentare il canone per un affitto rurale in base al valore dei terreni rurali utilizzati per scopi agricoli.
Tuttavia, il giudice Abela ha affermato che, in questo caso, l’attuale canone di affitto era ingiusto .
Ha spiegato che il proprietario del terreno lo aveva recentemente trasferito – che comprende una fattoria e delle serre – a una società di sua proprietà insieme ai figli (Allegra Ltd) per 1,1 milioni di euro. Il Tribunale ha ritenuto che ciò sia stato fatto in previsione della richiesta di sfratto degli agricoltori.
D’altra parte, secondo l’architetto del Tribunale, il valore dei terreni coltivabili (esclusa la fattoria) era di 233.500 euro .
Il Tribunale ha insistito sul fatto che, così come il valore di mercato viene preso in considerazione quando si tratta di proprietà di natura commerciale e urbana, le considerazioni agricole – piuttosto che quelle ricreative – dovrebbero essere applicate ai terreni agricoli.
“Qualsiasi cosa faccia la persona che acquista il terreno con quello stesso terreno è qualcosa che non riguarda questa Corte… ci sono altre leggi nazionali che proteggono l’ambiente e l’agricoltura”.
Un caso a parte riguardava un terreno a Żejtun, di 7.493 m2 , affittato ad Anthony Zammitda Pawlu Bonavia per 51,51 euro all’anno. Il proprietario dichiara che il valore del terreno era di 400.000 euro.
Tuttavia, al momento dell’eredità, Bonavia aveva dichiarato, a fini fiscali, che il valore del terreno era di 95.000 euro .
Il Tribunale ha deciso di basare le proprie stime su quelle dichiarate dall’erede nella causa mortis , rimproverando al ricorrente di aver dichiarato un prezzo a fini fiscali e uno molto più generoso in sede di risarcimento.
Il Tribunale ha respinto la richiesta di risarcimento del richiedente, osservando come la Corte europea dei diritti dell’uomo, quando in passato aveva stabilito che la legislazione maltese sulla qbiela era discriminatoria nei confronti dei proprietari terrieri, non aveva considerato le realtà sociali ed economiche maltesi.
Cosa significano le recenti modifiche alla legge?
Fino a poco tempo fa, non esisteva un meccanismo che permettesse di aumentare il canone per le locazioni rurali.
Se il proprietario di un campo voleva aumentare la cosiddetta qbiela, l’aumento era limitato dal valore dei campi circostanti. Ma poiché i campi circostanti erano a loro volta limitati da queste stesse condizioni, la qbiela non poteva mai essere aumentata.
Questo ha spesso portato la Corte Costituzionale a dichiarare che il capitolo 199 delle Leggi di Malta (Locazioni agricole – Legge sul riaffitto) era discriminatorio nei confronti dei proprietari terrieri.
Nel 2022, quindi, il governo ha emendato la legge, consentendo ai proprietari terrieri che volevano aumentare l’affitto di proporre un prezzo equo al Rural Leases Control Board.
Una volta ricevuta la richiesta da un proprietario terriero, la Commissione chiedeva quanto fosse disposto a pagare come affitto annuale.
Gli emendamenti stabiliscono che la Commissione dovrà anche considerare separatamente il valore del terreno agricolo per uso agricolo (piuttosto che residenziale, ricreativo o commerciale).
Per facilitare il calcolo del consiglio, il governo ha pubblicato una nota legale con le linee guida su come valutare i terreni agricoli per uso agricolo.
Il Segretario permanente del Ministero dell’Agricoltura, Sharlo Camilleri, ha dichiarato al Times of Malta che il calcolo inizia con un prezzo base fissato dal governo ogni cinque anni. Lo scorso maggio, il governo ha pubblicato il primo prezzo base nella Government Gazette: 2.570 euro per tumolo .
Il valore aumenta poi in base alle caratteristiche del campo specifico, come stabilito da un sistema di punti pubblicato nell’avviso legale del marzo 2023. Queste caratteristiche, note come fattori agronomici , includono la profondità del terreno, l’esposizione al vento, la pendenza del pendio, la presenza di serre e magazzini agricoli, tra le altre cose.
Se il campo soddisfa tutti i requisiti, il valore del terreno (incluso il prezzo base) potrebbe aumentare fino a 7.500 euro per tumolo .
Chi calcolerà il valore dei terreni agricoli per uso agricolo?
La nota legale di marzo dice che la valutazione sarà condotta da “esperti del settore“. Camilleri ha confermato al Times of Malta che questi esperti sono gli stessi menzionati nella legge principale (199).
La legge principale consente al Primo Ministro di nominare due commissioni: una composta da architetti e ingegneri civili e l’altra da persone “competenti e preparate in materia agricola”.
Una volta che la commissione per il controllo delle locazioni rurali avrà in mano il valore del terreno stabilito da questi esperti, prenderà in considerazione i valori suggeriti separatamente dal proprietario terriero e dall’agricoltore e stabilirà il prezzo finale.
Secondo le nuove regole, l’affitto non può superare l’1,5% del valore del terreno .