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Verifica dei fatti: Il 2023 è stato il “secondo miglior anno di sempre” per il settore immobiliare?
Gli sviluppatori affermano che le promesse di vendita sono aumentate nel 2023. Foto d’archivio
Affermazione: il 2023 è stato il secondo anno migliore di sempre per il mercato immobiliare, con la promessa di contratti di vendita in aumento e la conferma della tenuta del settore immobiliare.
Verdetto: I dati MDA non coincidono con quelli ufficiali in alcuni casi, mostrando un numero maggiore di contratti di promessa di vendita. I dati ufficiali mostrano che il 2023 è stato un anno relativamente forte per i contratti di promessa di vendita, ma le vendite di immobili continuano a diminuire.
L’Associazione per lo Sviluppo di Malta ha affermato che il 2023 è stato l’anno del mercato immobiliare, in una dichiarazione pubblicata all’inizio di questa settimana, affermando che il numero di contratti di promessa di vendita è aumentato nell’ultimo anno.
La MDA afferma che “questo conferma la tenuta del mercato immobiliare”, aggiungendo che “la proprietà rimane l’investimento preferito” dalle famiglie maltesi.
La dichiarazione ha fatto sollevare qualche sopracciglio, con diversi lettori che hanno espresso il loro scetticismo sui dati di MDA. Alcuni lettori hanno evidenziato dati che sembrano suggerire un rallentamento del settore immobiliare, chiedendo a Times of Malta di verificare se i dati di MDA sono in linea con le fonti ufficiali.
Cosa c’è di diverso tra i numeri di MDA e i dati ufficiali?
MDA afferma che la promessa di contratti di vendita è aumentata di circa il 9% nel 2023, raggiungendo le 16.636 unità. Questo suggerisce che nel 2022, secondo i loro dati, gli accordi erano poco più di 15.200.
Entrambe le cifre sono di gran lunga superiori a quelle della NSO, che indicano 12.164 contratti di promessa di vendita nel 2022 e praticamente lo stesso numero, 12.166, nei primi 11 mesi del 2023.
La NSO non ha ancora pubblicato i dati relativi al mese di dicembre 2023, il che rende impossibile conoscere il numero esatto per l’intero anno.
Ma questo significa che dovrebbero essere stati registrati quasi 4.500 accordi nel solo mese di dicembre per raggiungere il numero di MDA per l’anno.
È una cifra quasi inaudita. Sarebbe più di quattro volte superiore a qualsiasi altro mese di quest’anno e significativamente superiore a qualsiasi singolo mese dall’inizio del 2018. A titolo di confronto, nel dicembre 2022 sono stati firmati poco più di 1.000 accordi.
Nel frattempo, MDA afferma che il valore totale degli accordi di promessa di vendita è stato di 4,2 miliardi di euro nel 2022 e di 4,6 miliardi di euro nel 2023, leggermente inferiore al massimo di 4,8 miliardi di euro registrato nel 2021.
La NSO, invece, non pubblica il valore dei contratti di promessa di vendita, scegliendo invece di pubblicare solo quello delle proprietà effettivamente vendute nel corso dell’anno.
Secondo la NSO, nel 2022 sono state vendute proprietà per un valore di 3,3 miliardi di euro e poco più di 2,9 miliardi di euro nei primi 11 mesi del 2023.
Anche in questo caso, i dati della NSO relativi al mese di dicembre non sono ancora disponibili, ma confrontando i numeri del 2023 con gli stessi periodi degli anni precedenti si evince che l’anno scorso è stato in linea con il 2021 e il 2022.
Perché questi numeri sono diversi?
Potrebbe essere dovuto al fatto che le due organizzazioni raccolgono o classificano i dati in modo diverso e scelgono di escludere dai loro conteggi diversi tipi di immobili.
Ma è difficile stabilire se sia questo il caso, dal momento che MDA tiene nascosti i propri metodi e non elenca le fonti quando pubblica i dati.
D’altro canto, la NSO illustra il proprio processo in modo dettagliato, spiegando che ottiene i dati dalle autorità fiscali e poi li ripulisce per rimuovere duplicati, errori ed escludere le proprietà non considerate residenziali.
In pratica, i dati della NSO includono tutti i tipi di proprietà residenziali, dalle case e gli appartamenti alle case coloniche e alle rimesse. Comprendono anche le transazioni per l’acquisto di appezzamenti di terreno e spazi aerei liberi su cui potrebbero essere costruite proprietà residenziali.
Non sono invece comprese le transazioni di immobili commerciali, come magazzini e depositi. Sono inoltre escluse le proprietà che non sono né residenziali né commerciali, come ad esempio tombe, campi e parcheggi.
Non è chiaro se i dati di MDA filtrino anche questo tipo di proprietà. Anche la fonte dei dati di MDA è sconosciuta e l’associazione non spiega quali misure adotta per assicurarsi che vengano segnalati potenziali duplicati o errori nei suoi dati.
Quando Times of Malta ha chiesto di chiarire questi aspetti, MDA ha preferito non rispondere.
In una dichiarazione inviata a Times of Malta, l’associazione ha sostenuto di essere stata precedentemente contattata per un commento su un potenziale fact-check non correlato che non è mai stato completato e non è stato pubblicato.
Quindi, l’anno scorso è stato davvero il secondo migliore di sempre per il mercato immobiliare?
Dipende da quali dati si sceglie di considerare e da quali si sceglie di ignorare.
In parole povere, è vero che nel 2023 sono stati registrati più contratti di promessa di vendita rispetto alla maggior parte degli anni, ma il numero di vendite effettive è diminuito.
La dichiarazione di MDA si è concentrata solo sul numero di contratti di promessa di vendita, ma non ha incluso alcun dato sul numero di proprietà effettivamente vendute.
Secondo i dati dell’UST, nei primi 11 mesi del 2023 sono stati stipulati più contratti di promessa di vendita rispetto allo stesso periodo del 2019, 2020 o 2022, ma meno rispetto al 2018 e al 2021. I dati relativi agli anni precedenti non sono disponibili al pubblico.
I dati ufficiali mostrano anche che tra gennaio e la fine di novembre 2023 sono state vendute meno proprietà rispetto allo stesso periodo di qualsiasi altro anno dal 2018. L’unica eccezione è il 2020, colpito dalla pandemia.
Nel frattempo, anche il numero di permessi di pianificazione rilasciati sembra essere leggermente diminuito nei primi tre trimestri dello scorso anno rispetto allo stesso periodo del 2022.
Nei primi nove mesi del 2023 sono stati rilasciati poco più di 6.800 permessi di pianificazione, quasi 1.000 in meno rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Questa differenza può essere attribuita ai primi tre mesi del 2022, un periodo che coincide con la corsa alle elezioni generali di quell’anno, in cui sono stati rilasciati circa 1.000 permessi di pianificazione in più rispetto a qualsiasi altro trimestre dello stesso anno.
La burocrazia causa ritardi, dicono gli sviluppatori
Gli sviluppatori sostengono da tempo che, sebbene le vendite di immobili siano in calo, il numero di contratti di promessa di vendita firmati dimostra che il settore è fiorente.
L’insolita situazione è dovuta all’eccessiva burocrazia che rallenta il settore edilizio, causando enormi ritardi e costringendo gli acquirenti a prorogare i contratti di promessa di vendita piuttosto che finalizzare l’acquisto.
Gli agenti immobiliari affermano che, mentre il numero di contratti di promessa di vendita che falliscono è sceso da un quinto a poco più di uno su dieci, oltre la metà di tutti i contratti viene ora prorogata, spesso più volte.
I dati mostrano che fino alla fine di novembre dello scorso anno, circa il 91% degli accordi di promessa di vendita sono stati convertiti in vendite effettive, un rapporto simile a quello registrato nel 2018 e nel 2021. Sebbene questo dato sia inferiore a quello del 2022 e del 2019, in cui le vendite di immobili registrate superavano effettivamente le promesse di vendita, il rapporto dell’anno scorso è simile a quello di molti altri anni, tra cui il 2018 e il 2021.
Questi dati presentano un’avvertenza. Molti contratti di promessa di vendita si trasformano in un acquisto di proprietà solo diversi mesi o addirittura anni dopo, quindi è probabile che una buona parte degli acquisti di proprietà registrati nel 2023 si riferisca a contratti stipulati negli anni precedenti.
Il verdetto
I dati pubblicati da MDA non corrispondono alle statistiche ufficiali, che mostrano un numero molto più elevato di contratti di promessa di vendita.
Questa differenza potrebbe essere dovuta a differenze nel modo in cui MDA e le autorità ufficiali raccolgono e classificano i loro dati. Non è possibile verificarlo perché MDA non spiega i propri metodi quando pubblica i dati. Alla richiesta di chiarire le modalità di compilazione dei dati, MDA non ha risposto.
Un quadro più completo della performance del settore immobiliare può essere ottenuto guardando oltre il numero di contratti di promessa di vendita.
Tuttavia, i dati ufficiali mostrano che il 2023 è stato un anno forte per quanto riguarda i contratti di promessa di vendita, dopo il 2018 e il 2021, ma prima del 2020 e del 2022.
D’altro canto, il numero di atti definitivi registrati continua a scendere al livello più basso dal 2018, fatta eccezione per il 2020, colpito da Covid.
Anche il numero di permessi di costruzione rilasciati sembra essere leggermente diminuito nel 2023, rispetto all’anno precedente.
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