Tigné Mall verso l’acquisizione: gli azionisti si preparano al cambiamento

In un nuovo capitolo che scuoterà il panorama immobiliare maltese, l’acquisizione di Tigné Mall plc da parte di Marsamxett Properties Ltd, una sussidiaria di Hili Ventures Ltd, ha destato grande attenzione. Con l’offerta in arrivo, molti azionisti di minoranza sono pronti a saltare sul treno dell’acquisizione. E come dargli torto? Le azioni di Tigné Mall plc, una volta concluse le trattative, potrebbero finire per perdere molto del loro fascino in Borsa, lasciando spazio a pochissimi scambi. Il futuro di chi resta, se l’azienda continua a essere quotata alla Borsa di Malta, sembra decisamente incerto.

Il prezzo offerto di 1,04 euro per azione non si vedeva da oltre sei anni! Questo rappresenta un’allettante opportunità per molti, soprattutto considerando lo sconto marginale rispetto al valore patrimoniale netto dell’azienda, tenendo conto dei recenti dividendi che hanno arricchito i portafogli degli azionisti. “Ma tutto ciò potrebbe innescare una scintilla?” , si chiedono alcuni investitori. L’acquisizione potrebbe davvero far scattare una rivalutazione delle azioni di altre società immobiliari commerciali, molte delle quali attualmente si vendono a prezzi decisamente inferiori rispetto al loro valore reale.

Negli ultimi cinque anni, il mercato azionario maltese ha risentito di un debole sentimento degli investitori, ma non è tutto. Il rapido aumento dei tassi di interesse tra il 2022 e il 2023 ha inflitto un altro duro colpo ai prezzi delle azioni di queste società, che tradizionalmente garantivano ai loro azionisti un reddito sicuro grazie agli affitti e dividendi regolari. In un clima in cui i tassi continuano a salire, quei dividendi, un tempo così appetitosi, rischiano di essere meno allettanti rispetto ai rendimenti obbligazionari. Ma attenzione! Con i rendimenti obbligazionari che cominciano a diminuire dopo aver toccato i massimi pluriennali, le azioni che offrono dividendi costanti torneranno sicuramente sotto una luce positiva .

Tra le società immobiliari commerciali quotate alla Borsa di Malta, alcune detengono un solo grande asset, proprio come Tigné Mall plc. Altre, invece, possiedono vasti portafogli immobiliari che rappresentano un’opportunità d’oro per gli investitori desiderosi di un flusso continuo di affitti e dividendi. Quali sono queste società? Ebbene, parliamo di nomi importanti come AX Real Estate plc, Hili Properties plc, Malita Investments plc, Malta Properties Company plc, Trident Estates plc e VBL plc. Attenzione però: non tutte sono uguali! Ognuna di queste società presenta dinamiche differenti e si trova a uno stadio di maturazione diverso. Difficile fare un confronto netto .

AX Real Estate è uno dei giganti del settore, con una capitalizzazione di mercato di oltre 120 milioni di euro e un portafoglio immobiliare che vale circa 300 milioni. La maggior parte delle proprietà sono hotel gestiti da AX Group, con contratti di locazione che includono una componente variabile legata alle performance degli hotel. Questo dettaglio non è affatto banale, soprattutto quest’anno, con il boom turistico che ha riempito le strutture alberghiere. AX Real Estate non si ferma qui: progetti ambiziosi sono in arrivo, tra cui il Verdala Wellness Hotel, che dovrebbe aprire entro marzo 2025. Ma attenzione, non ci sono ancora piani ben definiti per la prossima fase dell’enorme sviluppo a Qawra. Le azioni di AX Real Estate, nel frattempo, sono scambiate con uno sconto dell’8% rispetto al loro valore patrimoniale netto.

Un’altra stella del settore è Hili Properties, con una capitalizzazione di mercato di poco più di 85 milioni di euro e un portafoglio diversificato che include 22 immobili in Romania, Lettonia, Lituania, Estonia e Malta, per un valore complessivo di oltre 200 milioni. Con oltre 115.000 metri quadrati affittabili, il portafoglio di Hili Properties comprende uffici, ristoranti, edifici industriali, centri commerciali e perfino un ospedale. La strategia della società è chiara: generare flussi di cassa stabili a lungo termine, senza impegnarsi troppo in riqualificazioni rischiose. Al contrario, Hili Properties preferisce cedere immobili che considera maturi e cercarne altri che possano migliorare il profilo rischio-rendimento del portafoglio. Al momento, le azioni di Hili Properties sono scambiate con uno sconto significativo del 27% rispetto al valore patrimoniale netto.

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Le società immobiliari maltesi hanno dinamiche troppo diverse per essere messe a confronto su un unico piano.

Guardiamo, per esempio, Trident Estates. Con una capitalizzazione di mercato di poco più di 47 milioni di euro, questa società, nata dallo spin-off di Simonds Farsons Cisk plc nel 2019, possiede numerosi immobili sparsi per Malta. Ma la sua vera gallina dalle uova d’oro è Trident Park a Mrieħel, valutato oltre 65 milioni di euro. Grazie all’83% degli spazi ora occupati da inquilini, Trident ha visto le sue entrate volare alle stelle, arrivando a 2,51 milioni di euro nei primi sei mesi del 2024. Un altro pezzo forte del portafoglio è Trident House a Qormi, valutato 18 milioni di euro, che sarà libero nel 2026 e sta già attirando interesse. Attualmente, le azioni di Trident Estates sono scambiate con uno sconto del 33% rispetto al valore patrimoniale netto.

Malta Properties è un’altra perla, nata dallo spin-off di GO plc nel 2015, con una capitalizzazione di mercato di poco più di 33 milioni di euro e un portafoglio di 15 immobili valutato intorno ai 90 milioni. Ma ecco il punto cruciale : la maggior parte di questi immobili sono edifici per uffici o centrali telefoniche. Il fiore all’occhiello? La struttura di Żejtun, con oltre 10.000 metri quadrati affittabili, attualmente affittata a GO plc come sede principale. Ma non è tutto: la società sta lavorando a un’estensione della proprietà di Spencer Hill a Marsa e sta cercando nuovi inquilini per gli spazi che si libereranno, come la sede di GO a Marsa e il call center di HSBC a Swatar. Attualmente, le azioni di Malta Properties sono scambiate con uno sconto del 40% rispetto al loro valore patrimoniale netto.

Nonostante il tempo trascorso, molti investitori non sembrano rendersi conto di quanto profondamente i prezzi delle azioni siano calati negli ultimi anni. Il sentiment debole continua a creare delle vere e proprie anomalie nei prezzi di diverse società .

Potrebbero essere proprio le operazioni di fusione e acquisizione (M&A) a risollevare il morale degli investitori maltesi. Le recenti voci su una possibile fusione nel settore bancario hanno già acceso i riflettori e l’interesse del pubblico. Non c’è dubbio che l’attività di M&A nel settore immobiliare e bancario manterrà alta l’attenzione sugli sviluppi nel mercato dei capitali di Malta.

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